Baukredit zu günstigen Konditionen abschließen
So funktioniert ein Baukredit
Baukredite sind zweckgebunden und in erster Linie für die Finanzierung von Neubauprojekten bestimmt. Sie können mit einem Baukredit aber auch eine Immobilie kaufen sowie Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen finanzieren. Sie erhalten Ihren Baukredit von Darlehensgebern, Bausparkassen und Versicherungen. Ein Baukredit wird in der Regel ab einer Nettodarlehenshöhe von 50.000 € vergeben. Eine gängige Variante zur Finanzierung ist das Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensform handeln Sie vor Vertragsabschluss einen bindenden Zinssatz aus, der für die gesamte Dauer der Rückzahlungen gleichbleibend ist. Diese sogenannte Sollzinsbindung ist besonders vorteilhaft, wenn Sie Ihren Baukredit während einer Niedrigzinsphase abschließen. Auch wenn die Zinsen wieder steigen, zahlen Sie Ihr Darlehen weiterhin mit der vereinbarten Monatsrate ab. Die Laufzeit bei einem Annuitätendarlehen liegt für gewöhnlich zwischen 5 und 30 Jahren.
Das sagen unsere Kunden
Tipps für einen günstigen Baukredit
Eigenkapital
Bringen Sie zu einem Baukredit Eigenkapital mit, beeinflusst das Ihre Konditionen positiv und reduziert den nötigen Kreditbetrag. Deckt Ihr Eigenkapital etwa 10 Prozent der Kosten für das Bauvorhaben ab, können Sie damit die anfallenden Baunebenkosten selbst begleichen. Bei einer guten Kreditwürdigkeit vergeben Darlehensgeber mitunter einen Baukredit auch ohne Eigenkapital. Ein überdurchschnittliches Einkommen oder ein zweiter Kreditvertragspartner können hilfreich sein, um den Produktanbieter zu überzeugen. Bringen Sie kein Eigenkapital in das Bauvorhaben mit, fällt die benötigte Kreditsumme höher aus. Das bedeutet für den Abieter ein größeres Risiko, wenn sie einen Baukredit ohne Eigenkapital bewilligt. Der Darlehensgeber wirkt diesem Risiko deshalb mit einem höheren Zinssatz entgegen
Beleihungswert
Bei der Kreditvergabe achtet der Darlehensgeber auf Lage und Qualität des Baus. Der Objektwert spielt bei einem Baukredit eine wesentliche Rolle, da der Kreditgeber die Immobilie in der Regel als Sicherheit im Grundschuldbuch eintragen lässt. Der erwartete Erlös aus einer Versteigerung oder einem Wiederverkauf stellt den Beleihungswert der Immobilie dar. Üblicherweise macht die Kreditsumme 80 Prozent des Beleihungswerts aus. Bei unserem Beispiel vom Traumhaus für 400.000 Euro ergibt das einen Beleihwert von 500.000 Euro.
Sicherheiten
Je mehr Sicherheiten Sie dem Produktanbieter für einen Baukredit bieten, desto eher wird diese Ihnen günstige Konditionen gewähren. Neben dem gängigen Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch können Sie weitere Sicherheiten anführen:
- Sachwerte
- Eine Forderungsabtretung
- Ein bereits erworbenes Grundstück
- Eine weitere unbelastete Immobilie
- Versicherungen (Beispiel Kapitallebensversicherung)
- Ein zweiter Kreditnehmer mit guter Bonität (z. B. Ehepartner)
Online in 3 Schritten zum Baukredit
Damit wir für Sie individuelle Angebote für einen Baukredit ermitteln können, benötigen wir Informationen zu Ihrer Person, Ihrem Vorhaben und Ihrer finanziellen Situation. Anhand dieser Daten kann einer unserer Spezialisten für Bau-/Immobilienfinanzierungen die bestmöglichen Angebote für Sie heraussuchen, sodass Sie diese anschließend miteinander vergleichen können. Ihre Konditionsanfrage ist dabei SCHUFA-neutral. Erst wenn unsere Spezialisten für Bau-/Immobilienfinanzierung eine konkrete Anfrage für eine Finanzierung bei einer Bank stellen, wird die SCHUFA von der Bank angefragt. Und so gehen Sie beim kostenlosen und unverbindlichen Online-Antrag vor:
Im ersten Schritt benötigen wir genauere Informationen zu Ihren finanziellen und persönlichen Voraussetzungen, um Ihnen konkrete Angebote erstellen zu können. Dazu gehören unter anderem Ihre Wohnanschrift, Ihr monatliches Netto-Einkommen sowie die Angabe zu Ihrem aktuellen Arbeitsverhältnis. Sie haben zudem die Möglichkeit einen zweiten Kreditnehmer anzugeben, was für die Bank eine zusätzliche Sicherheit bedeutet. Das kann die Konditionen für Ihre Baufinanzierung verbessern und die Annahmewahrscheinlichkeit erhöhen.
Als nächstes geben Sie die Eckdaten zum gewünschten Objekt (Haus, Wohnung oder Grundstück) an. Wir benötigen von Ihnen unter anderem die Höhe der gewünschten Darlehenssumme, Ihr verfügbares Eigenkapital sowie die Angabe des passenden Verwendungszwecks. Falls Sie Ihr Wunschobjekt bereits gefunden haben, geben Sie außerdem den Kaufpreis sowie die Adresse der Immobilie, des Grundstücks oder der Wohnung an. Sollten Sie noch kein konkretes Objekt in Aussicht haben, können Sie eine Darlehenssumme nach Ihren Wunschvorstellungen eintragen.
Haben Sie alle Angaben gemacht, kontaktiert Sie im Anschluss einer unserer Spezialisten für Bau- und Immobilienfinanzierungen persönlich. In einem Telefongespräch oder auf Wunsch auch in einer Videoberatung erfahren Sie alle wichtigen Infos zu Ihren Finanzierungsmöglichkeiten inklusive des möglichen Zinssatzes. Während der Beratung können Sie außerdem weitere Angaben tätigen. So kann Ihr persönlicher Spezialist die Finanzierung dahingehend optimieren, dass diese zu Ihren Voraussetzungen und Vorstellungen passt. In einem persönlichen Gespräch können wir Sie bei der Auswahl der passenden Finanzierung unterstützen und Ihre offenen Fragen klären.
Diese Unterlagen benötigen Sie
Um einen Baukredit zu beantragen, benötigen Sie im Allgemeinen die folgenden Unterlagen:
- Die letzten drei Gehaltsnachweise bei Angestellten
- Letzter Lohnsteuerbescheid bei Selbstständigen
- Kopie vom Personalausweis oder Reisepass
- Mitteilung über mögliche zukünftige Insolvenzverfahren
- Mitteilung über eine Pfändung durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten 5 Jahren
Da der Bau eines Eigenheims im Vergleich zu einem Immobilienkauf wesentlich komplexer abläuft, benötigt der Darlehensgeber genaue Angaben über den Umfang des geplanten Eigenheims und den ausgearbeiteten Finanzplan. Welche Dokumente konkret angefordert werden, kann je nach Anbieter variieren.
Voraussetzungen für einen Baukredit
- Mindestalter von 18 Jahren
- Ausreichende Bonität
- Wohnsitz muss in Deutschland liegen
- Deutsches Gehaltskonto
So könnte Ihr Zahlungsplan aussehen
Möchten Sie bei einem Darlehensgeber einen Baukredit beantragen, benötigen Sie eine Kostenaufstellung. Diese fertigt in der Regel der Architekt oder Bauträger für Sie an. Im Zahlungsplan halten Sie die genaue Bauplanung mit den Bauschritten und Fertigstellungsterminen fest. Der Bauträger legt die einzelnen Bauschritte fest, etwa den Beginn der Erdarbeiten, die Fertigstellung des Rohbaus oder die Herstellung des Dachbereichs. Der Darlehensgeber zahlt dann die entsprechenden Raten zu den jeweils in der Makler- und Bauträgerordnung vorgeschriebenen Bauphasen aus. Für diesen Vorgang reichen Sie bei Ihrem Anbieter die Rechnungen ein. Ein Hausbau unterteilt sich in verschiedene Bauphasen. Die einzelnen Kostenpunkte dieser Bauphasen können dabei in bis zu 7 Teilauszahlungen an das Bauunternehmen zusammengefasst werden.
Möchten Sie für den Bau Ihres Traumhauses einen Baukredit in Höhe von 400.000 Euro aufnehmen, kann Ihr detaillierter Zahlungsplan so aussehen. Wir weisend darauf hin, dass es sich hierbei um ein fiktives Beispiel handelt, dass lediglich zur Veranschaulichung dienen soll.
| Bauphase | Anteil am Gesamtpreis in % | Teilauszahlung |
| 1. Nach Beginn der Erdarbeiten | 30 % | 120.000 € |
| 2. Nach Fertigstellung des Rohbaus inkl. Zimmererarbeiten | 28 % | 112.000 € |
| 3. Herstellung der Dachflächen und -rinnen | 5,6 % | 22.400 € |
| 4. Rohinstallation der Heizung | 2,1 % | 8.400 € |
| 5. Rohinstallation der Sanitäranlagen | 2,1 % | 8.400 € |
| 6. Rohinstallation der Elektroanlagen | 2,1 % | 8.400 € |
| 7. Fenstereinbau inkl. Verglasung | 7 % | 28.000 € |
| 8. Fertigstellung des Innenputzes | 4,2 % | 16.800 € |
| 9. Fertigstellung des Estrichs | 2,1 % | 8.400 € |
| 10. Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 2,8 % | 11.200 € |
| 11. Bei Bezugsfertigkeit | 8,4 % | 33.600 € |
| 12. Abschluss der Fassadenarbeiten | 2,1 % | 8.400 € |
| 13. Nach vollständiger Fertigstellung | 3,5 % | 14.000 € |
Die Anzahl der einzelnen Bauphasen und jeweiligen Fälligkeitszeitpunkte der Teilauszahlungen können in Zahlungsplänen unterschiedlich ausfallen. So weist der Zahlungsplan für ein Fertighaus verhältnismäßig wenige Bauschritte auf. Dafür liegen die Teilauszahlungen höher als bei einem Bau mit vielen handwerklichen Zwischenschritten.
So kalkulieren Sie die Monatsrate für Ihren Baukredit
Eine wichtige Frage lautet, wie hoch Ihre monatliche Tilgungsrate ausfallen darf. Gehen Sie zur Beantwortung von Ihrem Nettoeinkommen aus und ziehen Sie Miet- und Lebenshaltungskosten ab. Kalkulieren Sie auch größere Investitionen ein, die Sie möglicherweise bald tätigen und die ebenfalls mit einer Ratenzahlung verbunden sind, etwa den bevorstehenden Kauf eines neuen Autos. Die nach den Abzügen übrigbleibende Summe bildet den finanziellen Rahmen, der Ihnen für die Tilgungsrate zur Verfügung steht.
Anpassungsmöglichkeiten für einen Baukredit
Baukredit aufstocken
Prinzipiell können Sie Ihren Baukredit je nach Regelungen des Anbieters erhöhen. Für die Bewilligung ist meistens ein Nachweis über ein ausreichend hohes Einkommen notwendig, mit dem Sie auch die höhere finanzielle Belastung tragen können. Die vorherige Laufzeit sollte keine Ratenausfälle aufzeigen. Sind mehrere Monate seit der ersten Ratenzahlung ohne Auffälligkeiten verstrichen, haben Sie gute Chancen für eine Aufstockung.
Baukredit kündigen
Eventuell sind Sie zu einer Erbschaft gelangt oder haben durch andere Gründe die Möglichkeit bekommen, Ihren Baukredit vorzeitig abzubezahlen. Sie können nach Ablauf von 10 Jahren einen Baukredit mit Sollzinsbindung nach Kündigungsrecht § 489 BGB ohne Zusatzkosten kündigen. Beabsichtigen Sie eine Umschuldung, sollten Sie den neuen Kreditvertrag mit einem anderen Darlehensgeber nach Möglichkeit bereits ausgehandelt haben.
Baukredit umschulden
Eine Umschuldung ist sinnvoll, wenn Sie bei einem anderen Anbieter ein Angebot mit einem besseren Zinssatz erhalten. Eine Kündigung und damit die Möglichkeit zur Umschuldung ist nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ohne Zusatzkosten möglich, wenn Ihre Baufinanzierung bereits länger als 10 Jahre läuft. Auch nach Ablauf der vertraglich geregelten Sollzinsbindung und bei Verbleiben einer Restschuld ist der Wechsel zu einem Produktanbieter mit besseren Konditionen möglich, wenn die Laufzeit mindestens 10 Jahren betrug.
Häufige Fragen zum Thema „Baukredit“
Mit einem Baukredit können Sie Ihr Eigenheim und ein Grundstück finanzieren. Hierzu zählt alles, was Sie am Anwesen fest verbauen: Außen- und Gartenanlagen, Bepflasterung, Carports und Garagen. Neue Möbel oder die Einbauküche können Sie hingegen nicht mit einem Baukredit finanzieren. Separate Sanierungen und Modernisierungen bewilligt die Bank erst ab einer Kreditsumme von 50.000 Euro.
Die Rückzahlung beginnt bereits nach Auszahlung der ersten Teilrate. Zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie jedoch nur die im Baukredit vereinbarten Zinsen. Mit den folgenden Bauabschnitten und entsprechenden Teilraten addiert der Anbieter die jeweiligen Zinsen bis zum fertigen Bezug Ihres Hauses. Nun beginnt die Tilgungsphase. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie Ihren Baukredit über eine festgelegte Monatsrate zurück, die sich aus dem Tilgungssatz plus Zinsen zusammensetzt.
Ein Baukredit muss nicht nur die Baukosten selbst, sondern auch die anfallenden Nebenkosten abdecken. Diese betragen in der Regel etwa 10 Prozent des Bauvorhabens. Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Architekten, Kosten für den Grundbucheintrag, Notarkosten, Kosten für eventuelle Gutachten.
Es kommt vor, dass sich Kaufverhandlungen unerwartet hinauszögern, Sie Ihren Vertrag für die Baufinanzierung mit Kredit aber bereits abgeschlossen haben. In diesem Fall müssen Sie an den Darlehensgeber Bereitstellungszinsen zahlen. Diese fallen immer dann an, wenn eine Teilzahlung zum Fälligkeitsdatum nicht ausgezahlt wird, da noch kein Bedarf besteht. Dies kann auch bei einem Baustopp durch die Wetterlage der Fall sein. Es ist jedoch möglich, für Ihren Baukredit mit dem Anbieter eine bereitstellungsfreie Zeit von bis zu 2 Jahren auszuhandeln.
Weitere Kreditarten von smava
smava bietet viele unterschiedliche Arten von Krediten an. Ob für ein Auto, eine Umschuldung oder Ihr Gewerbe – hier gibt es günstige Kredite für jeden Verwendungszweck. Darüber hinaus ist unser Kreditangebot auf verschiedene Personengruppen ausgerichtet. Ob Angestellte, Rentner oder Azubis – nutzen Sie unseren Kreditvergleich, um den passenden Kredit zu finden.
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