Wenn Sie einen Immobilienkauf planen, haben Sie sich diese Frage bestimmt schon gestellt: „Bekomme ich einen Kredit ohne Eigenkapital?“ Während ein Privatkredit ohne Eigenkapital Standard ist, sind Immobiliendarlehen in der Regel mit einem Eigenkapitalanteil verbunden. Allerdings ist das kein Muss. Der mögliche Maximal-Kredit ohne Eigenkapital hängt von Ihrer Bonität ab.
In welchen Fällen ist ein Kredit ohne Eigenkapital möglich?
Ein Privatkredit ohne Eigenkapital ist immer möglich. Banken fordern für einen gewöhnlichen Ratenkredit (auch Konsumkredit genannt) nur die üblichen Sicherheiten: ein regelmäßiges Einkommen und einen positiven SCHUFA-Score. Wollen Sie allerdings einen Immobilienkredit aufnehmen, kommt die sogenannte Eigenkapitalquote ins Spiel. Als Faustregel gilt, dass Sie rund 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten (Notarkosten, Maklercourtage, Grunderwerbssteuer) als Eigenkapital zur Verfügung haben sollten. Aber auch ein Kredit ohne Eigenkapital ist unter Umständen möglich. Banken unterscheiden zwei Formen des Immobiliendarlehens ohne Eigenkapital:
- Bei der 100-Prozent-Finanzierung nehmen Sie einen Kredit in Höhe der Baukosten bzw. des Kaufpreises auf. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus eigener Tasche.
- Bei der 110-Prozent-Finanzierung (auch Vollfinanzierung genannt) umfasst der Kredit sowohl die Immobilienkosten als auch die Kaufnebenkosten.
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Hinweis
Da die Bank bei einem Kredit ohne Eigenkapital ein höheres Risiko auf sich nimmt, ist diese Darlehensform für Sie als Kreditnehmer teurer. Voraussetzung für einen Kredit ohne Eigenkapital ist eine sehr gute Bonität: Ihr Haushalt muss über ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen verfügen.
Kredit ohne Eigenkapital berechnen
Ein Kredit ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer, da Sie eine vergleichsweise höhere Kreditsumme benötigen und Banken einen Risikoaufschlag berechnen. Dennoch kann sich eine Vollfinanzierung lohnen – vor allem in Niedrigzinsphasen. Grundsätzlich können Sie einen Baufinanzierungsrechner für die Berechnung eines Kredits ohne Eigenkapital verwenden. Dafür muss nur der Immobilienkaufpreis als Darlehenssumme angesetzt werden (bei 100-Prozent-Finanzierung) bzw. der Immobilienkaufpreis einschließlich der Kaufnebenkosten (bei 110-Prozent-Finanzierung).
Höchstgrenze bei Krediten ohne Eigenkapital
Bei einer Immobilienfinanzierung dient die Immobilie der Bank als Sicherheit. Sollten Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, kann die Bank die Immobilie verkaufen, um Ihre Schulden zu begleichen. Aus diesem Grund ist der Immobilienwert maßgeblich für die Bestimmung der Höchstsumme bei einem Kredit ohne Eigenkapital. Dafür berechnet die Bank den sogenannten Beleihungswert Ihrer Wunschimmobilie. Er ist in der Regel niedriger als der aktuelle Kaufpreis, da die Bank von einem Wertverlust ausgeht und einen Risikoabschlag einrechnet. Liegt die von Ihnen gewünschte Kreditsumme über dem Beleihungswert, lehnt die Bank die Finanzierung ab oder fordert höhere Zinsen.
Voraussetzungen für einen Kredit ohne Eigenkapital
Berechnung mittels Risikofaktoren
Die Voraussetzung für einen Kredit ohne Eigenkapital ist eine sehr gute Bonität des Kreditnehmers. Die Bank berechnet ihr Risiko anhand mehrerer Faktoren. Die wichtigsten sind:
- Zahl der Kreditnehmer
- Netto-Haushaltseinkommen und Arbeitsverträge (befristet oder unbefristet?)
- Alter der Kreditnehmer
- SCHUFA-Score
- Verhältnis zwischen Monatsrate, Kredithöhe und Einkommen
Annahmekriterien
Da die Berechnung individuell erfolgt und Banken die zugrundeliegende Formel nicht veröffentlichen, können keine allgemeinen Aussagen zu den Voraussetzungen gemacht werden. Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass die Chancen auf einen Kredit ohne Eigenkapital recht hoch sind, wenn Sie folgende Kriterien erfüllen:
- Sie nehmen den Kredit gemeinsam mit Ihrem Partner auf
- Sie (oder Sie beide) verfügen über einen unbefristeten Arbeitsvertrag
- Sie verfügen über eine gute Bonität
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Was sind die Nachteile bei einem Kredit ohne Eigenkapital?
Ein Kredit ohne Eigenkapital bringt Nachteile mit sich und birgt Risiken. Da die aufgenommene Kreditsumme höher ist, sind die Monatsraten und die Restschuld nach Ende der Zinsbindung in der Regel ebenfalls höher. Zudem berechnen Banken einen Risikoaufschlag, der sich in einem höheren Zinssatz niederschlägt – auch das beeinflusst die Monatsrate und die Restschuld. Unabhängig davon sollten Sie bedenken, dass ein Kredit ohne Eigenkapital nicht nur für die Bank, sondern auch für Sie mit höheren Risiken verbunden ist: Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Familiengründung können das zur Verfügung stehende Netto-Haushaltseinkommen deutlich reduzieren. Insofern ist eine solide Finanzplanung ein Muss.
Häufige Fragen zum Kredit ohne Eigenkapital
Warum wird Eigenkapital bei Baukrediten gefordert?
Eigenkapital reduziert die beantragte Kreditsumme. Ist die Kreditsumme niedriger als der Immobilienwert, befindet sich die Bank auf der sicheren Seite: Selbst, wenn Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, kann die Bank die Immobilie zum Beleihungswert – der ebenfalls niedriger als der Immobilienwert ist – verkaufen.
Wie bekomme ich einen Kredit ohne Eigenkapital?
Einen Kredit ohne Eigenkapital erhalten Sie entweder als Privatkredit zur freien Verwendung oder als Immobilienkredit. Im ersten Fall fordert die Bank kein Eigenkapital. Im zweiten Fall hängt die mögliche Kreditsumme von Ihrer Bonität ab. Da bei einem Kredit ohne Eigenkapital das Risiko für die Bank höher ist, müssen Sie über eine sehr gute Bonität verfügen.
Wie viel Kredit bekomme ich ohne Eigenkapital?
Als Faustregel gilt, dass die maximal mögliche Darlehenssumme dem Beleihungswert der Immobilie entspricht. Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank im Fall eines Kreditausfalls durch den Verkauf der Immobilie erhalten kann. Er wird niedriger als der Kaufpreis angesetzt.
Hat ein Kredit ohne Eigenkapital Nachteile?
Ja. Darlehen ohne Eigenkapitalanteil sind für Sie als Kreditnehmer oftmals teurer. Sie müssen einen höheren Zinssatz einkalkulieren. Das erhöht die monatlichen Tilgungsraten. Zudem ist davon auszugehen, dass auch die Restschuld höher ausfällt. Trotzdem kann sich ein Kredit ohne Eigenkapital in einer Niedrigzinsphase lohnen.
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