Kreditbetrag

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung

Der Bau eines Hauses ist zumindest für Privatpersonen in der Regel das aufwendigste und teuerste Projekt ihres Lebens. Aus diesem Grund schauen die Kreditinstitute hier besonders genau hin und Sie müssen - neben den klassischen Grundvoraussetzungen für alle Kredite - verschiedene Voraussetzungen erfüllen.

Baufinanzierung: Aus gutem Grund schwieriger zu erhalten

Die heutigen Preise für Einfamilienhäuser nebst Bauland bewegen sich im Schnitt längst im Bereich von 500.000 Euro. Zum Vergleich: Vollzeitbeschäftigte verdienen jährlich durchschnittlich knapp 52.000 Euro brutto; netto sind es etwa 26.000 Euro. Aus Sicht einer Bank heißt das schlichtweg, dass ein Kreditkunde sich auf mindestens ein Jahrzehnt verschuldet – wobei in der Praxis die meisten Baufinanzierungen noch deutlich länger laufen.

Es handelt sich dadurch um eine besonders große Diskrepanz von Einkünften einerseits und benötigter Kreditsumme andererseits. Das bedeutet eine sehr lange Laufzeit der Finanzierung. Zumindest im Bereich privater Darlehen gibt es kaum etwas mit einem ähnlich großen Unterschied – zumal es für die Banken hier meist keine zusätzlichen Einnahme Sicherheiten gibt, wie sie etwa durch Vermietung entstehen. Sie müssen sich daher darauf verlassen, dass der Kreditnehmer über einen sehr langen Zeitraum die Raten konsequent bedienen kann.

Hinweis

Zwar dienen Haus und Grundstück stets als Sicherheit. Allerdings möchten Banken dieses finale „Fangnetz“ für ihre Investition nur im Notfall antasten – vor allem, weil es schwierig werden kann, für das Gebäude einen neuen Käufer zu finden. Deswegen sind die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung für Privatpersonen höher als für die meisten anderen Kredite an diesen Personenkreis.

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Derzeitige Bonität als Voraussetzung

Von all den Dingen, die Sie als Antragsteller mitbringen müssen, um einen Immobilienkredit zu erhalten, ist die aktuelle Bonität der wichtigste Faktor. Aktuell bedeutet Ihr finanzielles Standing, wie es sich zum Zeitpunkt der Antragstellung darstellt. Konkret umfasst es vier Punkte:

Ihr Einkommen

Hierunter fallen eigentlich sogar zwei Dinge. Erstens: Die Regelmäßigkeit, mit der Sie Geldmittel beziehen. Daher gilt es beispielsweise als vorteilhaft, bereits länger bei einem Unternehmen beschäftigt zu sein. Umgekehrt können befristete Verträge oder erst kürzlich erfolgte Jobwechsel sich negativ auswirken. Zweitens: Die Höhe Ihrer Einkünfte. Sie sind die zentrale Kenngröße, die darüber entscheidet, welche Kredit- und Ratenhöhe machbar ist. Als grober Richtwert gilt hierbei, dass die Ratenhöhe höchstens 35 bis 40 Prozent des (Haushalts-)Netto-Einkommens betragen soll.

Ihr Eigenkapital

Je mehr Geld Sie in das Bauprojekt stecken können, desto besser. Denn mehr Eigenkapital verringert die Kreditsumme und somit das Risiko für die Bank. Wohl gibt es auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital. Genannt 100- oder 110-Prozent-Finanzierung – je nachdem, ob Sie die Baunebenkosten selbst bestreiten. Diese sind jedoch stets teurer und erfordern ein besonders gutes Einkommen und weitere Faktoren, um die große Geldmenge abzusichern.

Ihre Sicherheiten

Wie erwähnt: Bei einer Baufinanzierung wäre der finanzielle Schaden für die Bank im Zweifelsfall enorm. Daher verlangt sie Sicherheiten. Im Mindestmaß ist das ein Grundpfandrecht für das Haus, festgelegt durch das Eintragen einer Grundschuld im Grundbuch. Mehr Sicherheiten können erforderlich sein (zum Beispiel eine Bürgschaft) oder zumindest den Kredit vergünstigen.

Ihr SCHUFA-Score

Das Prüfen Ihrer Bonität ist eine gesetzliche Pflicht für Banken. Daher werden diese ebenfalls einen genauen Blick in Ihre SCHUFA-Einträge werfen. Das dient dazu, Ihr bisheriges Zahlungs- und Schuldenverhalten zu bewerten. Wenn Sie Ihren finanziellen Verpflichtungen zuverlässig nachkommen, wirkt sich das positiv auf Ihren SCHUFA-Score aus – und damit auf Ihre Bonität.

Zur Info

All diese Punkte sind sehr individuell und werden ebenso je nach Bauprojekt und Finanzierungsumfang unterschiedlich gewichtet.

Die künftige Bonität als Voraussetzung

Einen Baukredit werden Sie über viele Jahre zurückzahlen – mitunter nach Ende der Zinsbindung zu schlechteren Konditionen. Daher versucht ein Kreditinstitut, möglichst präzise „in die Zukunft zu schauen“, soweit es geht. Dabei spielen zwei Dinge eine Rolle:

Familienstand

Eine Ehe oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft bedeutet häufig insgesamt mehr finanzielle Leistungsfähigkeit. Zumindest aber eine Rückfallebene, falls etwa einer der Partner seinen Job verliert. Daher kann eine Kreditbeantragung zu zweit je nach Bonität erforderlich sein – oder zumindest die Baufinanzierung günstiger machen. Allerdings fließt ebenso ein, ob Sie Kinder haben. Denn Kinder kosten Geld, was wiederum die Rückzahlung erschweren könnte.

Einkommenssicherheit

Kein anderer Personenkreis ist als Kreditnehmer so gern gesehen wie Beamte – schlicht, weil sie einen besonders hohen Kündigungsschutz genießen und eine Zahlungsunfähigkeit ihres Arbeitgebers nahezu ausgeschlossen ist. Allerdings kommen ebenso ganz andere Beschäftigungsverhältnisse in Betracht. Die Bank wird dabei allerdings durchaus bewerten, wie es um Stabilität und Perspektiven Ihrer Position bestellt ist – und um die Risikohaftigkeit der Branche, in der Sie arbeiten.

Ihr Alter als Voraussetzung

Um irgendeinen Kredit zu erhalten, muss man in Deutschland zwingend volljährig sein. Was jedoch eine Baufinanzierung anbelangt, spielt bei Ihnen wahrscheinlich eher das andere Ende der Alterssphäre eine größere Rolle. Denn je älter Sie sind, bevor das Haus endgültig abbezahlt ist, desto riskanter wird das Geschäft aus Sicht des Kreditinstituts. Das betrifft insbesondere das Thema Rente bzw. Pension. Sie wird in jedem Fall deutlich niedriger sein als Ihr vorheriges oder aktuelles Einkommen. Das kann die komplette Kalkulation der Raten in Bezug auf Ihr Haushaltseinkommen durcheinanderbringen.

Mit anderen Worten: Wohl steigt die Sicherheit Ihres Einkommens mit Beginn von Rente oder Pension. Gleichsam reduziert sich die Einkommenshöhe jedoch um mehrere zehn Prozent. Viele Banken machen es deshalb bei einer insgesamt durchschnittlichen Bonität zur Grundvoraussetzung, dass der Kredit bis zum Ende Ihrer Lebensarbeitszeit oder wenigstens Ihrem 75. Geburtstag abgetragen sein muss. Das gilt zumindest dann, wenn Sie bei der Beantragung bereits in einem Alter sind, in dem das relevant werden könnte. Davon wiederum werden

Laufzeit,
Ratenhöhe und somit
Finanzierbarkeit hinsichtlich Ihrer Bonität kalkuliert.

Hinweis

Beispielsweise könnte Ihr Alter es erfordern, die Ratenhöhe auf einen Wert zu justieren, der über den erwähnten 35 oder 40 Prozent Ihres Monatseinkommens liegt. In solchen Fällen kann es dann beispielsweise erforderlich sein, mehr Eigenkapital zu beschaffen, um die Kreditsumme verringern zu können. Wie schon erwähnt: Hier spielen sehr individuelle Berechnungen eine große Rolle. Daher gleicht keine Baufinanzierung der anderen.

FAQ zum Thema Baufinanzierungs-Voraussetzungen

Gibt es bei Baufinanzierungen mehr Voraussetzungen als bei anderen Krediten?

Prinzipiell nein. Allerdings sind Baukredite besonders groß und umfassen typischerweise mehrere hunderttausend Euro. Die Voraussetzungen sind deshalb nicht unbedingt zahlreicher, aber Ihre allgemeine Kreditwürdigkeit muss besser sein als – beispielsweise – für einen Autokredit über „lediglich“ einige zehntausend Euro. Entsprechend strenger sind die Kriterien.

Habe ich als alleiniger Antragsteller eine Chance auf einen Baukredit?

Das kommt vollends darauf an, wie gut es um Ihre Bonität bestellt ist. Falls Sie beispielsweise als Angestellter in einer festen Position sehr gut verdienen oder als Beamter nahezu unkündbar sind, kann das durchaus genügen. Allerdings sorgt ein zweiter Kreditnehmer vergleichbarer oder besserer Bonität fast ausnahmslos für günstigere Finanzierungskonditionen, insbesondere Zinsen.

Spielt der Wert der Immobilie eine Rolle?

Bei einem Neubau weniger als bei einem Immobilienkauf. Beim Neubau lässt sich der Wert vergleichsweise leicht taxieren, während Bestandsimmobilien mitunter einen höheren Preis aufrufen als das, was die Bank als Wert ermittelt. Dennoch wird das Kreditinstitut darauf achten, dass es sich um ein Bauprojekt handelt, das Sie sich buchstäblich leisten können.

Ist ein Grundbucheintrag Pflicht?

Ja. Zumindest, wenn Sie nicht über eine alternative Sicherheit verfügen, die dem Haus ebenbürtig ist – nicht zuletzt, was die Wertstabilität anbelangt. Für die meisten privaten Bauherren ist der Grundbucheintrag daher alternativlos, weil Haus und Grundstück die einzige maßgebliche Sicherheit darstellen.

Kann ich als Selbstständiger eine Baufinanzierung erhalten?

Ja. Allerdings werden Sie dazu positive Geschäftszahlen mehrerer Jahre vorlegen müssen, um nachzuweisen, dass Sie über eine stabile Einkommenssituation verfügen.

Geschrieben und geprüft durch smava Content Team

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