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Warum fallen beim Hauskauf Notarkosten an?Warum fallen Notarkosten beim Hauskauf an?

Was macht eine Teilungserklärung?

Im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen fällt häufig der Begriff der Teilungserklärung. Doch was ist eine Teilungserklärung? Eine Teilungserklärung legt fest, welche Teile einer Immobilie welchem Wohnungseigentümer zur Verfügung stehen und wie sie genutzt werden. Erfahren Sie jetzt, wann eine Teilungserklärung relevant ist, was diese beinhaltet und was Sie beachten müssen.

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Das Wichtigste zur Teilungserklärung in Kürze

  • Mittels einer Teilungserklärung lassen sich Häuser in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen.
  • Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung der Immobilie und ihre Nutzung.
  • Teilungserklärungen müssen wie auch Baufinanzierungen vom Notar beglaubigt werden.
  • Änderungen an der Teilungserklärung bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer.

Darum ist eine Teilungserklärung wichtig

Was ist eine Teilungserklärung und wozu ist sie wichtig? Als Eigentümer können Sie Ihre Immobilien mit einer Teilungserklärung in einzelne Wohnungen aufgliedern. Mit ihr erklären Sie gegenüber dem Grundbuchamt, in welcher Form und in welchen Anteilen die Immobilie aufgeteilt werden soll. Dies ist relevant, wenn Sie statt eines gesamten Hauses einzelne Wohnungen zum Verkauf anbieten wollen. Da diese auf dem Immobilienmarkt stark gefragt sind, kann die vorherige Aufteilung beim Verkauf Vorteile bringen.

Zudem kann es sinnvoll sein, eine Immobilie aufzuteilen, wenn später verschiedene Erben bedacht werden sollen. Neben der genauen Aufteilung der Immobilie in einzelne Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung viele weitere Aspekte geregelt, zum Beispiel wie die Wohnungseigentümer die Kosten oder auch eine mögliche Finanzierung untereinander verteilen.

Kostenüberblick zur Teilungserklärung

Sie wollen eine Teilungserklärung Wohnung oder eine Immobilie anfordern? Folgende Kosten sollten Sie dafür einplanen: Zunächst müssen Sie sich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen lassen. Abhängig vom Bundesland und der bescheinigenden Behörde belaufen sich die Gebühren dafür auf einen zwei- oder dreistelligen Betrag.

Zudem ist es notwendig, dass ein Notar die Teilungserklärung beglaubigt. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und ist abhängig vom jeweiligen Aufwand. Muss der Notar die Unterschrift unter der Teilungserklärung beglaubigen, fallen Beglaubigungskosten von etwa 70 bis 140 Euro an. Hat der Notar die inhaltliche und rechtliche Richtigkeit zu beurkunden, müssen Sie zusätzlich Beurkundungsgebühren zahlen. Diese können variieren, da sie sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richten. Darüber hinaus sind für die Beantragung einer Teilungserklärung Gebühren an das Grundbuchamt zu entrichten. Die Kosten für den Grundbucheintrag bemessen sich am Wert der Immobilie. Liegen für ein altes Gebäude keine Pläne vor, ist es Ihre Pflicht, einen Architekten zu beauftragen, um neue Grundrisspläne zu erstellen.

Das beinhaltet eine Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung umfasst 20 bis 40 Seiten, wobei der Inhalt variieren kann. In dieser wird die Immobilie bzw. Wohnanlage beschrieben, inklusive deren Charakter und Nutzung. Außerdem sind die jeweiligen Miteigentumsanteile in Form einer Aufteilungsbeschreibung verzeichnet.

Darüber hinaus ist ein Aufteilungsplan Bestandteil jeder Teilungserklärung. Dieser gibt detailliert Auskunft darüber, welche Teile der Immobilie zum jeweiligen Sondereigentum der einzelnen Eigentümer gehören und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind. So lassen sich unter anderem Größe und Position der einzelnen Eigentumsanteile aus dem Plan entnehmen.
Die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Eigentumseinheiten wird seitens der Baubehörde in einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, die ebenfalls zur Teilungserklärung gehört. Zudem sind in der Teilungserklärung die Nutzungsrechte an bestimmten Gebäudeteilen oder technischen Einrichtungen der Immobilie sowie deren Verwaltung geregelt. Diese orientieren sich an den Eigentumsverhältnissen:

1

Das Sondereigentum: Als Sondereigentum gelten die Teile der Immobilie, an denen ein individuelles Eigentum besteht, zum Beispiel die einzelnen Wohnungen des Hauses.

2

Das Gemeinschaftseigentum: Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile der Immobilie, welche den einzelnen Wohnungseigentümern nicht allein gehören, zum Beispiel das Dach und die Fassade.

3

Das Sondernutzungsrecht: Ein Sondernutzungsrecht beschreibt das Recht, Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen, beispielsweise einen Parkplatz oder den Vorgarten.

Zudem enthält die Teilungserklärung, welche Kosten jeder Wohnungseigentümer zu tragen hat. Dies ist abhängig von der Größe des Miteigentumsanteils und wird in der Gemeinschaftsordnung geregelt, die ebenso Bestandteil der Teilungserklärung ist. Darüber hinaus ist in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, wie das Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf.

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Teilungserklärung beantragen leicht gemacht

Sie wollen eine Teilungserklärung anfordern? Wir zeigen Ihnen, welche Schritte dazu im Vorfeld nötig sind. Sie können eine Teilungserklärung nur dann beantragen, wenn Sie eine berechtigte Person sind. Hierzu zählen die Eigentümer der betreffenden Immobilie wie Erbbauberechtigte oder bevollmächtigte Anwälte. Die benötigten Unterlagen können sich je nach Bundesland unterscheiden.

Um genau festlegen zu können, welche Teile der Immobilie Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, gehört ein Aufteilungsplan zur Teilungserklärung. Dieser enthält verschiedene Ansichten, Schnitte und Grundrisse der Immobilie. Zudem lassen sich aus dem Aufteilungsplan die Lage der Wohnungen und Räume sowie deren Abgrenzung zueinander entnehmen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gilt als wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung und wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt. Sie bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen im Haus bautechnisch voneinander getrennt und vollkommen eigenständig sind. Hierzu müssen diese beispielsweise einen eigenen Zugang, sanitäre Anlagen und eine Küche besitzen.

Liegen Ihnen alle nötigen Dokumente vor, können Sie die Teilungserklärung beim Grundbuchamt einreichen. Es prüft die Unterlagen und fordert in Einzelfällen weitere Dokumente an. In Folge wird die Teilungserklärung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs geführt und in der Grundakte aufbewahrt.

Haben Sie durch eine Teilungserklärung ein Grundstück in verschiedene Wohnungseigentümer aufgeteilt, schließt das Amt das bisherige Grundbuchblatt dieses Grundstücks. Gleichzeitig werden einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt. Das jeweilige Wohnungsgrundbuch legt das Sondereigentum der Eigentümer fest, sodass Sie Ihre Wohnung beispielsweise mit einem Kredit belasten können.

Was Sie bei der Teilungserklärung beachten sollten

Sind Sie selbst Wohnungseigentümer? Dann gibt es einige Besonderheiten, die Sie bei der Teilungserklärung beachten sollten. Das wird vor allem relevant, wenn Sie eine Teilungserklärung für ein Haus anfordern, in dem Kaufinteressierte eine Wohnung erwerben möchten. Wer als Eigentümer seine Immobilie aufteilen möchte, sollte bedenken, dass der plötzliche Verkauf vieler einzelner Wohnungen zu Problemen mit dem Finanzamt führen kann. Das gilt vor allem, wenn zwischen dem Kauf der Immobilie, der Teilungserklärung für das Grundstück und dem Verkauf nur wenige Monate liegen. In diesem Fall hat die Behörde unter Umständen den Verdacht auf einen gewerblichen Grundstückshandel, was Steuerzahlungen nach sich ziehen kann.

Das müssen Sie wissen, wenn Sie die Teilungserklärung ändern wollen

Möchten Sie die Teilungserklärung ändern? Dann benötigen Sie die Zustimmung aller Miteigentümer. Dies ist beispielsweise relevant, wenn Sie planen, Teile aus dem Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum umzuwandeln. Zudem ist es notwendig, die Teilungserklärung zu ändern, wenn Sie zwei Wohnungen zu einer zusammenlegen wollen.

Das müssen Sie wissen, wenn Sie die Teilungserklärung ändern wollen

Möchten Sie die Teilungserklärung ändern? Dann benötigen Sie die Zustimmung aller Miteigentümer. Dies ist beispielsweise relevant, wenn Sie planen, Teile aus dem Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum umzuwandeln. Zudem ist es notwendig, die Teilungserklärung zu ändern, wenn Sie zwei Wohnungen zu einer zusammenlegen wollen.

Häufige Fragen zur Teilungserklärung

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt dem Eigentümer einer bestimmten Wohneinheit, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. So kann dem Bewohner der Erdgeschosswohnung beispielsweise der Garten zur Verfügung stehen.

Eine Teilungserklärung wird relevant, wenn eine Immobilie in einzelne Nutzungs- oder Wohneinheiten aufgeteilt werden soll. Das kann nicht nur den Verkauf betreffen, sondern beispielsweise auch ein Erbe oder eine Schenkung.

Gehören alle Teile der Immobilie einem Eigentümer, kann dieser die Teilungserklärung rückgängig machen. Dann werden die Sondereigentumsrechte aufgehoben und ein neues Grundbuchblatt für die Immobilie angelegt.

Besteht in einem Stadtteil sogenannter Milieuschutz in Form einer Erhaltungssatzung, können die Aufteilung eines Hauses und der Verkauf von Eigentumswohnungen eingeschränkt sein.

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