Kreditbetrag

Steuerliche Vorteile bei der Baufinanzierung

Viele Menschen schrecken vor dem Immobilienkauf oder -bau zurück, schließlich müssen sie dafür einen hohen Kredit aufnehmen. Auf den ersten Blick bedeutet dies zusätzliche Kosten für die Zinsen und Kreditnebenkosten, sodass insgesamt mehr für die Immobilie gezahlt werden muss. Auf den zweiten Blick ergeben sich aus einer Baufinanzierung aber auch zahlreiche steuerliche Vorteile, die oft übersehen werden. Dadurch lohnt sich die Investition vor allem bei Immobilien zur Kapitalanlage.

Wann können Sie eine Baufinanzierung steuerlich geltend machen?

Eine Immobilie muss nicht immer der Eigennutzung dienen. Denn wer ein Objekt für private Zwecke kauft und selbst bewohnen möchte, lässt sich unter Umständen große Steuervorteile entgehen. Zumindest in steuerlicher Hinsicht ist es daher attraktiver, Immobilien als Kapitalanlage oder zur betrieblichen Nutzung zu erwerben. In solchen Fällen können viele Kosten der Baufinanzierung sowie einige laufende Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Hier daher eine schnelle Übersicht, wann Ihnen eine Baufinanzierung überhaupt Steuervorteile bringt:

Immobilienkauf oder -bau zur Vermietung

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, generieren Sie laufende Einnahmen und werden unabhängiger von Ihrem Vollzeitjob – oder Sie können insgesamt ein größeres Vermögen aufbauen. Doch das sind nicht die einzigen Gründe, weshalb sich die Investition in Immobilien zur Vermietung lohnt. Denn in solchen Fällen können Sie auch viele Kosten von der Steuer absetzen: Sie genießen Steuervorteile und lassen sich die Baufinanzierung sozusagen teilweise vom Finanzamt bezahlen. Den Rest übernimmt bestenfalls der Mieter, wenn ein rentables Objekt ausgewählt wurde. Das bedeutet, aus Ihrem investierten Eigenkapital wird nach der Tilgung der Baufinanzierung ein großes Vermögen, ohne dass Sie weitere (hohe) Kosten tragen müssen. Dieser Hebeleffekt wird auch als Leverage Effekt bezeichnet. Der Bau oder Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, um diese anschließend zu vermieten, ist deshalb eine beliebte Strategie für den Vermögensaufbau – selbst, wenn Sie nur wenig Eigenkapital beisteuern können.

Immobilienerwerb für betriebliche Zwecke

Steuerlich attraktiv ist der Immobilienerwerb außerdem, wenn das Objekt für die betriebliche Nutzung gekauft oder gebaut wird. Einige Kosten lassen sich dann als Betriebsausgaben von der Steuer absetzen. Zudem sind die Finanzierungskosten im Zusammenhang mit dem Betrieb zumindest teilweise abzugsfähig. In solchen Fällen lohnt es sich, sich bei diesem Prozess von einem Steuerberater begleiten zu lassen, um die größtmöglichen Einsparungen zu erreichen.

Welche Kosten sind bei privaten Baufinanzierungen steuerlich absetzbar?

Einen privaten Immobilienkauf oder Hausbau können Sie also nur steuerlich geltend machen, wenn Sie diese Immobilie zumindest teilweise vermieten möchten – wie Sie nun bereits wissen. Bleibt allerdings die Frage offen, welche Posten hierbei im Detail absetzbar sind.

Kapitalkosten

Die sogenannten Kapitalkosten, die im Rahmen Ihrer privaten Baufinanzierung entstehen, können als Werbungskosten angesetzt werden. Hierzu gehören zum Beispiel die Zinsen, die Grundbuchgebühren sowie die Kosten für den Makler und Notar.

Werbungskosten

Ebenfalls als Werbungskosten gelten bei Baufinanzierungen laufende Kosten wie die Grundsteuer oder Gebäudeversicherungen, geringfügige Wirtschaftsgüter und einige bauliche Maßnahmen. Ein Steuerberater kann hierzu im Detail informieren.

Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Notargebühren sowie eventuelle weitere Kaufnebenkosten können Sie teilweise steuerlich absetzen – und sie dienen als Bemessungsgrundlage für die AfA.

Abschreibungen für Abnutzung (AfA)

Ein Gebäude wird steuerlich mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren verbucht. In dieser Zeit kommt es zu einer Abnutzung, die wiederum für Abschreibungsmöglichkeiten sorgt. Dabei wird unterschieden zwischen der linearen AfA und der degressiven AfA – je nachdem werden zu verschiedenen Zeitpunkten unterschiedliche Prozentzahlen als Abschreibung genutzt.

Sonderabschreibungen (Sonder-AfA)

Falls Sie durch einen Neubau, die Erweiterung oder die Umwidmung von Immobilien neue Mietwohnungen schaffen, profitieren Sie von den sogenannten Sonderabschreibungen. Dadurch können Sie über vier Jahre hinweg bis zu 5 Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten steuerlich geltend machen – und zwar zusätzlich zur linearen AfA.

Sonderfälle

Sonderfälle, wie die Vermietung von denkmalgeschützten Immobilien oder Ferienimmobilien, können weitere steuerliche Besonderheiten und Anreize bieten. Bei Immobilien im Ausland hängt die Besteuerung außerdem vom jeweiligen Land ab und davon, ob es ein Doppelbesteuerungsabkommen gibt. Eine sorgfältige Recherche sowie professionelle Beratung vorab sind deshalb das A und O, um steuerliche Vorteile bei Baufinanzierungen optimal zu nutzen.

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Häufige Fragen zum Thema steuerliche Vorteile bei der Baufinanzierung

Ist der Grundstücksanteil bei Baufinanzierungen steuerlich relevant?

Ja, es wird steuerlich zwischen dem Anteil des Grundstücks und dem Anteil des Gebäudes unterschieden. Da das Grundstück weder abgenutzt wird noch an Wert verliert, sind auf den Grundstückswert keine Abschreibungen möglich. Deshalb lohnen sich Immobilien wie Eigentumswohnungen mit einem vergleichsweise kleinen Grundstückswert, aber einem hohen Gebäudeanteil, um steuerliche Vorteile zu erzielen. Wichtig ist es zudem, im Kaufvertrag klar zwischen den beiden Summen zu unterscheiden, damit der Grundstückswert bei der Berechnung sowie in der Steuererklärung problemlos von der Gesamtsumme abgezogen werden kann.

Genießen Sie auch beim Immobilienverkauf steuerliche Vorteile?

Egal, ob Ihre Baufinanzierung zu diesem Zeitpunkt bereits abbezahlt ist oder nicht: Wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen, müssen Sie den daraus erzielten Gewinn versteuern und Ihre steuerlichen Vorteile erlöschen. War die vermietete Immobilie jedoch länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz oder es greifen Sonderregelungen, wie bei einer Eigennutzung vor dem Verkauf, so müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Müssen Sie die Immobilie für Steuervorteile vollständig vermieten?

Nein, auch eine teilweise Vermietung kann ausreichen, um Kreditzinsen steuerlich anerkennen zu lassen. Das gelingt allerdings nur, wenn Sie für den vermieteten und den selbst bewohnten Bereich der Immobilie zwei verschiedene Kredite aufnehmen. Sie können dann also auch nur den vermieteten Kredit steuerlich absetzen.

Wie können Sie die steuerlichen Vorteile einer Baufinanzierung geltend machen?

Um Ihre Steuerlast durch eine Baufinanzierung zu senken, müssen Sie die absetzbaren Kosten entsprechend in Ihrer Steuererklärung angeben. Hierfür können Sie die Anlage V für Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nutzen. Tragen Sie dort in den jeweils vorgesehenen Zeilen die Schuldzinsen, Finanzierungskosten, AfA, Sonder-AfA, Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen sowie die sonstigen Nebenkosten der Finanzierung ein. Um sich keine Steuervorteile entgehen zu lassen und Ihre Steuererklärung korrekt sowie rechtssicher einzureichen, empfiehlt sich für Investoren und Vermieter gleichermaßen die professionelle Hilfe durch einen Steuerberater.

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