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Nebenkosten beim Immobilienkauf

Mit Preisen, die im Schnitt mehrere hunderttausend Euro betragen, ist der Hauskauf schon kostspielig genug. In der Praxis kommen für Sie als Immobilienkäufer jedoch noch verschiedene Kostenpunkte hinzu. Zum einen sind diese sogenannten Erwerbsnebenkosten in Summe ganz beträchtlich. Zum anderen werden Sie persönlich von diesen zusätzlichen Ausgaben kaum etwas haben, weil sie anderen Stellen zugutekommen. Doch welche Posten und Beträge sind denn gemeint?

Nebenkosten beim Immobilienkauf – was ist das eigentlich?

Rings um den Erwerb einer Immobilie gibt es verschiedene Nebenkostenpositionen – dazu später mehr. Bei allen Unterschieden ist ihnen eines gemein – wodurch sich die Definition des Begriffs ergibt:

Nebenkosten sind sämtliche Kosten, die Sie als Käufer nicht direkt an den Verkäufer bzw. scheidenden Immobilienbesitzer zahlen müssen, sondern an unterschiedliche Dritte.

Nehmen wir beispielsweise an, Sie müssten für ein von einem privaten Besitzer angebotenes Haus, so wie es steht, 375.000 Euro bezahlen. Das wäre der Preis, den der Verkäufer aufruft und den Sie als sogenannten Netto-Kaufpreis zahlen müssten.

Für den Verkäufer wäre der Verkauf damit aus finanzieller Sicht abgeschlossen – zumindest in diesem Beispiel, wo er komplett privat verkauft und daher nicht noch einen Verkaufsanteil an einen Makler zahlen muss. Sie hingegen müssten neben jenen 375.000 Euro noch deutlich mehr an besagte Dritte zahlen. Diese Kosten werden als Nebenkosten subsumiert, zusammen mit dem Netto-Kaufpreis ergibt sich daraus der Brutto-Kaufpreis – das, was die Immobilie Sie also real kosten wird, wenn man alles addiert.

Alle Nebenkosten sind variabel

Viele orientieren sich am Netto-Kaufpreis der Immobilie. Wie allgemein üblich werden Sie daher auch bei uns eine prozentuale Kostenangabe finden. Sie bedeutet, sofern nicht anders angegeben: „Prozent vom Netto-Kaufpreis der Immobilie“.

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Plicht-Nebenkosten: Um diese zusätzlichen Summen kommen Sie keinesfalls herum

Rund um den Immobilienerwerb gibt es einige Dinge, die der Käufer zwangsläufig tun muss. Die dafür anfallenden Kosten lassen sich daher als Pflicht-Nebenkosten bezeichnen, weil sie in praktisch allen nur denkbaren Kauf-Konstellationen unabwendbar anfallen. Das sind die folgenden Positionen:

Maklergebühren

Die bisherigen Punkte sind absolut immer Pflicht. Bei den Maklergebühren kommt es jedoch darauf an, ob beim Verkauf ein Makler beteiligt war – und in welchem Bundesland das Objekt steht. Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Deckelung der sogenannten Maklerprovision. Jedoch gilt seit Ende 2020, dass der Verkäufer entweder die gesamte Provision übernimmt oder er mit dem Käufer eine Teilung vereinbart, wobei der Käuferanteil nicht mehr als die Hälfte betragen darf. Zumindest greift diese Vorgabe, wenn der Käufer eine Privatperson ist und es sich um ein Einfamilien- oder Reihenhaus oder ein ähnliches Einzelhaushaltsobjekt handelt. Sie gilt unter anderem nicht für den Verkauf unbebauter Grundstücke.

Maklerprovision Käufer-Anteil (Zirka-Werte für Privatkäufer): 2,95 bis 3,57 Prozent

Notarielle Beglaubigung und Grundbucheintrag

Bei unterschiedlichsten Verkäufen genügt als Nachweis eines legitim vollzogenen Kaufs und Besitzerwechsels ein von beiden Parteien unterzeichneter Kaufvertrag. Der ist zwar beim Immobilienkauf ebenfalls nötig, reicht aber nicht aus. Vielmehr möchte der Staat jederzeit wissen, wem welcher Immobilienbesitz gehört. Er verlangt deshalb zwingend einen Eintrag des Besitzwechsels beim zuständigen Grundbuchamt. Dieses Ein- bzw. Umtragen ist jedoch nicht kostenlos. Zudem ist auch das eine staatliche Vorgabe, muss der beglaubigte Antrag durch einen Notar eingereicht werden. Für beides gibt es öffentlich einsehbare Kostentabellen.

Notar: 1 bis 2 Prozent & Grundbuchamt: 0,5 Prozent.

Grunderwerbsteuer

Der Immobilienmarkt ist sehr volatil. Selbst in einem schlechten Jahr wie 2023 wechselten hierzulande immer noch fast 600.000 Immobilien den Besitzer; darunter allein zirka 250.000 Eigenheime. Angesichts eines solchen Milliarden-Volumens von Kaufpreisen möchte der Staat hier einen direkten Anteil sehen – die Grunderwerbsteuer, zu zahlen vom Käufer. Das Finanzamt erfährt durch den Notar vom Immobilienkauf und wird daher zeitnah einen Steuerbescheid versenden. Dieser ist binnen eines Monats zu begleichen. Die Höhe der Steuer wird von den Bundesländern festgelegt und kann sich dramatisch unterscheiden (Werte für Anfang 2025).

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent (Bayern) bis 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein)

Grundsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist einmalig zu zahlen. Die Grundsteuer dagegen ist Ihre jährliche Zahlung an den Staat – fast immer in vierteljährliche Zahlungen gestückelt. Dadurch ist sie zwar kein so direkter Nebenkostenpunkt wie die beiden anderen Elemente. Weil aber die örtlichen Finanzämter den ersten Kostenbescheid bereits zeitnah nach dem Verkauf versenden und dann zumindest schon die erste Teilzahlung fällig wird. Die Grundsteuer orientiert sich nicht am Immobilienpreis, sondern unter anderem am Immobilienwert und dem vor Ort gültigen Hebesatz der Gemeinde.

Grundsteuer: aufgrund der Berechnung äußerst variabel, keine konkrete Angabe möglich

Variable Nebenkosten: Diese Summen können anfallen

Je nachdem, ob Sie mit oder ohne Makler agieren, benötigen Sie für die variablen Nebenkosten bis zu 12,5 Prozent der Kaufsumme zusätzlich – ohne Grundsteuer. Mitunter kommen jedoch noch weitere Nebenkosten hinzu.

Pflichtmodernisierungen

Hiermit sind insbesondere energetische Modernisierungen gemeint, die je nach Besitzdauer der vorherigen Eigentümer durch den Verkauf fällig werden. Basis dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Sofern beispielsweise kein Heizungstausch fällig ist, müssen Sie deshalb das Dach oder die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Raum dämmen, freiliegende warmwasserführende Rohre dämmen und, da es sich um energetische Sanierungsmaßnahmen handelt, eine Energieberatung wahrnehmen.

Pflichtmodernisierungen: zirka 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter (unbedingt mögliche Fördermittel mitnehmen)

Gutachter

Je älter die Immobilie ist, desto sinnvoller wird es, dass vor der Vertragsunterzeichnung jemand das Objekt genau inspiziert. Denn ein solches Gutachten kann Sie vor womöglich ruinös teuren Überraschungen schützen.

Gutachter: zirka 500 bis 1.000 Euro

Nebenkosten und das Thema Finanzierung

Gehen wir einmal davon aus, dass bei Ihnen die beiden variablen Nebenkosten nicht anfallen, dann müssten Sie bei dem beispielhaft erwähnten Haus für 375.000 Euro mindestens 46.875 Euro (12,5 Prozent) für Makler, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag und Notar einplanen. An diesem Punkt haben Sie für das neue Haus jedoch noch keinen Farbeimer gekauft, keine Tapetenrolle und auch noch keine Versicherungen abgeschlossen.

Hinweis

Beachten Sie daher die bei Ihnen auftretenden Nebenkosten stets nur als Untergrenze, um genügend Geld für anstehende Renovierungsarbeiten, Möbelkäufe, die Kosten des Umzugs und Ähnliches zu haben.

Was die Finanzierung anbelangt, ist es eigentlich einfach. Sie ermitteln anhand des aufgerufenen Immobilienpreises, welche zusätzlichen Beträge erforderlich sind und gleichen es mit Ihren Eigenmitteln ab. Dabei kommen drei spezielle Finanzierungsarten ins Spiel:

100-Prozent-Finanzierung

Hierbei können Sie zumindest die Pflicht-Nebenkosten selbst begleichen und benötigen die Immobilienfinanzierung nur für den eigentlichen Kaufpreis und gegebenenfalls Renovierungen.

110-Prozent-Finanzierung

Bei der sogenannten Vollfinanzierung nehmen Sie einen Kredit für die Kaufsumme und zumindest die Pflicht-Nebenkosten auf. Lediglich die variablen Nebenkosten stammen aus Ihren Eigenmitteln.

130-Prozent-Finanzierung

Diese Finanzierung bedeutet, dass Sie gar keine nennenswerten Beträge in die Waagschale werfen können. Das ganze Haus inklusive aller anfallenden Nebenkosten muss finanziert werden.

Wie immer, so gilt auch hier

Je mehr Sie sich leihen müssen, desto besser muss Ihre Bonität sein. Das gilt besonders ab der 110-Prozent-Finanzierung. Da hier der reine Wert der Immobilie nicht mehr als Sicherheit genügt, schauen Banken besonders stark auf Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit und Zahlungsmoral.

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FAQ zum Thema Nebenkosten beim Immobilienkauf

Was genau sind Nebenkosten?

Einfach gesprochen sind das alle Kosten zusätzlich zum reinen Kaufpreis einer Immobilie. Praktisch immer sind diese Summen an Dritte abseits des eigentlichen Verkäufers zu zahlen – mehrheitlich den Staat.

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Da sich die Kosten oftmals am Kaufpreis orientieren, lassen sich dazu keine absoluten Zahlen nennen. Als Faustregel gilt, dass man sich darauf einstellen sollte, zusätzlich zum Kaufpreis 12 bis 15 Prozent ausgeben zu müssen. Darin sind jedoch typische Renovierungen und Umzugskosten nicht eingerechnet.

Welches sind die teuersten Posten auf der Nebenkostenrechnung?

Sofern Sie keine Maklergebühren zahlen müssen, die bis zu 3,57 Prozent betragen können, dann ist die Grunderwerbsteuer mit je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises der mit Abstand teuerste Punkt.

Kann ich die Nebenkosten finanzieren?

Ja, indem Sie den nötigen Immobilienkredit einfach mit deren Gesamtsumme kalkulieren. Jedoch sollten Sie nach Möglichkeit versuchen, zumindest die Pflicht-Nebenkosten an den Staat selbst zu bestreiten. Andernfalls kann der Immobilienkredit deutlich teurer werden.

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