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Mietkauf von Immobilien

Normalerweise entrichtet derjenige, der Immobilienbesitzer werden möchte, den vollen Kaufpreis auf einen Schlag an den Verkäufer. In der Praxis der meisten Privatpersonen ist dazu ein Darlehen nötig, fast immer von einer Bank. Der Mietkauf von Immobilien funktioniert völlig anders und führt dennoch auf einem ähnlichen Weg in die eigenen vier Wände – oftmals jedoch ganz ohne Kredit.

Mietkauf von Immobilien: Kaufen und Mieten kombiniert

Je nachdem, aus welcher Richtung man auf das Prinzip schaut, kann ein klassisches Mietverhältnis mitunter unfair wirken:

Der Vermieter ist Eigentümer der Immobilie und erhält dafür, dass er anderen deren Nutzung gestattet, regelmäßige Geldbeträge.
Der Mieter entrichtet, mitunter über Jahre und Jahrzehnte, Geldbeträge, wird aber trotz der dabei gezahlten Summen niemals zum Eigentümer.

Je länger das Mietverhältnis andauert, desto wahrscheinlicher ist es, dass dabei Beträge fließen, die in Summe problemlos den (theoretischen) Kaufpreis eines Hauses oder einer Wohnung erreichen können.

Falls Sie Mieter sind, können Sie das einfach berechnen

Ermitteln Sie dafür Ihre persönliche Jahres(kalt)Miete, vergleichen Sie marktübliche Preise für ähnliche Immobilien und schauen Sie dann, wie lange Sie Miete zahlen müssen, um zum Eigentümer der Immobilie zu werden.

In diesem Fall wäre das aber alles nur Theorie. Beim Mietkauf hingegen ist es die praktische Grundlage. Denn wie der Name bereits verrät, handelt es sich hierbei um die perfekte Verbindung von Mieten und Kaufen. Schematisch betrachtet (es gibt verschiedene Mietkaufmodelle, dazu später mehr) läuft es folgendermaßen ab:

Vermieter

Er ist bis zum Schluss juristischer Eigentümer der Immobilie. Durch die Unterzeichnung des Mietkaufvertrages verpflichtet er sich jedoch, nach Begleichung eines vereinbarten Betrags die vollständige Eigentümerschaft zu übergeben – an den Mieter.

Mieter

Er ist zunächst gleichzeitig klassischer Mieter und sogenannter wirtschaftlicher Eigentümer. Jedoch dienen seine monatlichen Zahlungen nicht nur als „Entschädigung“ an den Vermieter für die Nutzung der Immobilie. Vielmehr handelt es sich bei der „Mietzahlung“ auch um das Abtragen des Kaufbetrags für die Immobilie.

Fazit

Wo bei der klassischen Miete nur Geld für das reine Nutzungsrecht an der Immobilie gezahlt wird, dient beim Mietkauf zumindest ein Teil der monatlichen Zahlungen zusätzlich zum Begleichen der Kaufpreisraten der Immobilie. Es handelt sich also sozusagen um ein „befristetes Mietverhältnis“, an dessen Ende der vormalige Mieter zum alleinigen Eigentümer der Immobilie wird.

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Mietkauf von Immobilien: Möglichen Modelle in der Übersicht

Das Prinzip ist vielleicht immer das gleiche: Wohnen zur Miete, aber mit der vertraglichen Garantie, früher oder später rechtlich Eigentümer zu werden. Innerhalb dieser Grenzen gibt es jedoch verschiedene Möglichkeiten, auf diese Weise zu den eigenen vier Wänden zu gelangen – die man vielleicht schon seit vielen Jahren bewohnt.

Klassischer Mietkauf mit Anzahlung und Schlussrate

Dieses Modell ist fast immer gemeint, wenn vom Mietkauf die Rede ist. Beide Parteien verpflichten sich von Anfang an vertraglich zu einem Eigentümerwechsel. Sie als Käufer leisten dann eine gewisse Anzahlung und werden bereits zum sogenannten wirtschaftlichen Eigentümer. Über die vereinbarte Anzahl von Jahren überweisen Sie monatlich eine festgelegte Summe. Typischerweise (es kommt auf die genaue Vertragsgestaltung an) enthält der Betrag einen herkömmlichen Miet- und einen Kaufpreisanteil. Sie zahlen also Miete und dazu Raten. Am Ende der Laufzeit wird noch eine Schlussrate fällig – und Sie sind nun auch juristischer Eigentümer.

Klassischer Mietkauf ohne Raten

Dieses Modell ist in weiten Teilen deckungsgleich mit dem Mietkauf mit Anzahlung und Schlussrate. Im Unterschied dazu fallen allerdings entweder keine Anzahlung und Schlussraten an oder höchstens eine dieser beiden Zahlungen. Da hierdurch die Berechnung anders verlaufen muss, sind die monatlichen Raten sehr wahrscheinlich höher oder der Vertrag läuft länger. Dafür jedoch müssen Sie weniger beziehungsweise keine zusätzlichen Mittel für die Einmalzahlungen aufbringen.

Mietkauf per klassischem Optionskauf

Eigentlich handelt es sich hierbei nicht um ein eigentliches Mietkaufmodell, da während der kommenden Jahre keine Ratenzahlung für den Kaufpreis erfolgt. Vielmehr vereinbaren Sie und der Vermieter schlichtweg eine Art optionales Vorkaufsrecht: Zu einem festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft bekommen Sie die Möglichkeit, die Immobilie zu einem vereinbarten Kaufpreis zu erwerben. Dabei bleibt alles zwar optional (für beide Parteien), dennoch ist die Miete üblicherweise höher, da der Eigentümer in seiner Wahlfreiheit als Verkäufer limitiert wird.

Mietkauf per festgelegten zukünftigen Verkauf

Eine Variante des Optionskaufs. Hier bleibt jedoch nichts optional, sondern beide Parteien verpflichten sich stattdessen, den Kauf beziehungsweise Verkauf zu einem zukünftigen, festgelegten Zeitpunkt durchzuführen. Im Prinzip reserviert Ihnen der Eigentümer also die Immobilie und verpflichtet sich dazu, sie niemand anderem zu verkaufen. Umgekehrt verpflichten Sie sich zum späteren Kauf. Ein eher seltenes Modell, das wir Ihnen nur der Vollständigkeit halber erläutern.

Hinweis

Da es sich nur bei den klassischen Mietkaufmodelle um „echten“ Mietkauf handelt, fokussieren wir uns im weiteren Textverlauf darauf.

Mietkauf von Immobilien: Die typischen Vor- und Nachteile

Der Mietkauf mag wie ein ideales Modell aussehen und es gibt definitiv verschiedene Vorteile für beide Parteien. Allerdings hat es auch seinen Grund, warum es unter allen Varianten des Immobilienerwerbs ein eher seltener ist – zumindest in Deutschland.

Vorteile des Mietkaufs

Ab Vertragsunterzeichnung sind Mieterhöhungen i.d.R. ausgeschlossen.
Sie bewohnen die Immobilie schon während der Kaufphase, müssen also nicht mehr umziehen und kennen das Objekt mit allen Stärken und Schwächen.
Anzahlung und Schlussrate können frei vereinbart werden. Das kann auch Menschen einen Immobilienkauf ermöglichen, die kein Eigenkapital haben – oder vielleicht kein herkömmliches Immobiliendarlehen erhalten.
Die Mietgelder gehen aus Mietersicht nicht „verloren“, sondern werden letztlich in das eigene Eigentum investiert.
Selbst wenn Sie noch die Einmalzahlungen finanzieren müssen, sind diese erheblich günstiger als ein voller Immobilienkaufpreis.

Nachteile des Mietkaufs

Die monatlichen Zahlungen sind meistens höher als bei einem herkömmlichen Mietverhältnis.
Eher wenige Immobilien werden zum Mietkauf angeboten, da viele Besitzer ihr Geld sofort wünschen.
Viele staatliche Fördermittel rund um den Immobilienerwerb kommen nicht oder nur eingeschränkt infrage.
Falls Sie sich im Verlauf dazu entschließen, das Objekt doch nicht zu kaufen, sind die bislang geleisteten Zahlungen meist verloren.
Da Sie durch Vertragsunterzeichnung bereits wirtschaftlicher Eigentümer werden, fallen künftige Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in Ihr Revier.

Gut zu wissen

Besonders wichtig ist, dass Sie bei einem geplanten Mietkauf unbedingt auf eine notarielle Beglaubigung des Vertrags bestehen. Hierin sollte unter anderem detailliert aufgeführt werden, was geschieht, wenn eine der beiden Parteien vor Ende des Mietkaufvertrages insolvent wird oder anderweitig ausfällt. Kalkulieren Sie zudem sehr konventionell durch, ob Sie sich die monatlichen Zahlungen problemlos leisten können und welche (weiteren) individuellen Vor- und Nachteile sich für Sie ergeben – ganz besonders im direkten Vergleich mit klassischen Varianten des Immobilienerwerbs.

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FAQ zum Thema Mietkauf von Immobilien

Was bedeutet Mietkauf bei Immobilien?

Beim klassischen Mietkauf bedeutet es, dass Sie zwar als Mieter in dem Objekt leben, aber durch Ihre monatlichen Mietzahlungen gleichsam den Kaufpreis der Immobilie abtragen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Mietkauf?

Das kommt auf die Vertragsgestaltung an. Da es sich hierbei um einen Vertrag zwischen zwei privaten Parteien handelt, ist hier praktisch alles möglich – darunter ein Mietkauf, für den Sie mangels Anzahlung und Schlussrate gar kein Eigenkapital benötigen. Diese Variante ist allerdings besonders selten.

Wird durch den Mietkauf die monatliche Miete höher?

In aller Regel ja, weil der Abtrag des Kaufpreises nicht (nur) durch die normale Mietsumme erfolgt, sondern einen zusätzlichen Anteil. In der Regel müssen Sie daher monatlich mehr zahlen als in einem regulären Mietverhältnis.

Habe ich als Mietkäufer mehr Rechte als ein Mieter?

Ja. Ab Vertragsunterzeichnung gelten Sie rechtlich als sogenannter wirtschaftlicher Eigentümer. Der Vermieter kann deshalb nur noch eingeschränkt walten. Unter anderem sind keine einseitig ausgesprochenen Mieterhöhungen mehr möglich. Doch Vorsicht: Ebenso sind Sie dann für Reparatur, Unterhalt und Modernisierung der Immobilie verantwortlich, nicht mehr der Vermieter.

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