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Forward-Darlehen

Vor- und Nachteile der frühzeitigen Anschlussfinanzierung

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Was ist ein Forward-Darlehen?

Definition

Ein Forward-Darlehen bietet Ihnen die Option, Ihre Anschlussfinanzierung für eine Immobilie schon frühzeitig abzuschließen, noch bevor die Zinsbindung ausläuft. So wissen Sie genau, mit welchem Zins und welchen Raten Sie anschließend rechnen müssen, wodurch Sie finanzielle und Planungssicherheit erreichen. Das bedeutet, die Bank bindet sich frühzeitig durch das Forward-Darlehen frühzeitig, beispielsweise die Zinsen betreffend – Sie selbst allerdings ebenfalls. Es ist deshalb wichtig, nicht nur die Vorteile im Blick zu behalten, sondern bei der Abwägung eines Forward-Darlehens auch die Nachteile zu kennen und zu berücksichtigen.

Vorteile im Überblick

Der Wunsch nach Sicherheit ist tief im Menschen verwurzelt, was ebenso in finanzieller Hinsicht gilt. Genau diese Sicherheit bietet das Forward-Darlehen, indem es die Zinsen für die Anschlussfinanzierung planbar macht. In erster Linie bietet es also Planungssicherheit, da es bereits bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden kann. Bestenfalls lassen sich so günstige Zinsen auch über die Zinsbindungsphase hinweg sichern. Deshalb lohnt sich das Forward-Darlehen vor allem, wenn in Zukunft eher steigende Zinssätze erwartet werden. Gleichzeitig sinkt der Stress rund um die Anschlussfinanzierung, da diese nicht unter Zeitdruck ausgehandelt werden muss. Stattdessen können sich die Kreditnehmer schon frühzeitig vorbereiten und dem Ende der Zinsbindung sorglos entgegenblicken. Und noch einen Vorteil bringt das Forward-Darlehen im Rahmen einer Baufinanzierung: Es fallen während der Forward-Periode keine Bereitstellungszinsen an.

Potenzielle Nachteile und Risiken

Trotzdem kommt das Forward-Darlehen nicht ohne Nachteile, wie vorab erwähnt. Bei einem sinkenden Zinsniveau müssen Sie durch ein Forward-Darlehen eventuell höhere Zinsen zahlen, als wenn Sie das Ende der Zinsbindung für eine Anschlussfinanzierung abgewartet hätten. Denn sind die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken, können Sie das Forward-Darlehen nicht mehr kündigen. Zudem müssen Sie mit Forward-Aufschlägen von rund 0,15 bis 0,25 Prozentpunkten rechnen. Durch den frühzeitigen Abschluss Ihres Forward-Darlehens büßen Sie also Flexibilität ein. Weitere potenzielle Nachteile sind Unsicherheiten bezüglich der Zinsentwicklung, denn je länger im Voraus Sie das Forward-Darlehen abschließen, desto höher ist das Risiko, Zinssenkungen aufgrund der Abnahmepflicht zu verpassen. Es handelt sich daher ein Stück weit um Spekulation gemäß Ihrer Zinserwartungen und Sie nehmen von vornherein Mehrkosten in Kauf.

Tipp

Eine sorgfältige Recherche etwa 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung lohnt sich, um realistisch abzuschätzen, ob die Zinsen eher steigen oder sinken werden. So können Sie entscheiden, ob ein Forward-Darlehen für Sie attraktiv ist – oder eher nicht. Lassen Sie sich außerdem unverbindliche Angebote für ein Forward-Darlehen unterbreiten, um zu berechnen, welche die günstigste Wahl sein könnte oder ob Sie sich die Anschlussfinanzierung zum aktuellen Zeitpunkt überhaupt leisten können. Ein solcher Marktüberblick hilft Ihnen dabei, bessere finanzielle Entscheidungen zu treffen.

3 Schritte bis zum Kreditabschluss

Sie haben sich für ein Forward-Darlehen entschieden? Ein Vergleich ist dann der nächste sinnvolle Schritt, um das günstigste Angebote zu finden – und jenes, das am besten zu Ihrer individuellen Situation passt. Mit smava gelingt das einfach und schnell online, dazu kostenlos und unverbindlich in nur 3 simplen Schritten:

Schritt 1: Daten eingeben

Geben Sie die gewünschten Daten für das Forward-Darlehen ein, wie die Höhe der Restschuld, die neue Zinsbindungsfrist oder die Tilgungshöhe.

Schritt 2: Angebote vergleichen

Vergleichen Sie die verschiedenen Finanzierungsangebote sorgfältig. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern berücksichtigen Sie auch die Details wie die monatliche Belastung oder die Möglichkeit zu Sondertilgungen.

Schritt 3: Forward-Darlehen abschließen

Schließen Sie das gewählte Forward-Darlehen direkt online ab – mit nur wenigen Klicks. So genießen Sie sofortige Planungssicherheit und können sich die günstigsten Zinsen sichern.

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Forward-Darlehen im Vergleich

Forward-Darlehen: Kosten und Ablauf

Wie vorab erwähnt, fallen für Forward-Darlehen zusätzliche Kosten an – die sogenannten Forward-Aufschläge. Ihre Höhe hängt vor allem vom Anbieter ab, aber auch von der aktuellen Marktsituation sowie von Ihren finanziellen Verhältnissen. Somit können sich im Forward-Darlehen-Vergleich deutlich Unterschiede zwischen den Angeboten abzeichnen. Dennoch sollten Sie nicht nur auf die Zinssätze achten, sondern auch noch weitere Faktoren in Ihre Entscheidung einbeziehen. Zum Beispiel die Möglichkeit zu Sondertilgungen, die Höhe der monatlichen Rate oder die wahrscheinliche Entwicklung der Zinssätze bis zum Ende Ihrer aktuellen Finanzierung. Falls Sie sich für das Forward-Darlehen entscheiden, ist der Ablauf wie folgt:

Forward-Darlehen berechnen

Der erste Schritt, um das beste Forward-Darlehen zu finden, ist ein Vergleich. Bei Anbietern wie smava erhalten Sie einen unabhängigen Marktüberblick, sodass Sie genau jene Anschlussfinanzierung finden können, die optimal zu Ihrer Situation passt. Ein Forward-Darlehen-Rechner hilft Ihnen außerdem dabei, die Kosten realistisch zu berechnen. Das bietet Ihnen einerseits mehr Planungssicherheit und hilft Ihnen andererseits dabei, verschiedene Angebote zu vergleichen, um die wirklich günstigste Wahl zu treffen.

Zinsbindungsfrist bestimmen

Wenn Sie nach einem Forward-Darlehen suchen, sollten Sie bereits wissen, welche Konditionen Sie sich wünschen, um handfeste Auswahlkriterien zu definieren. Eine wichtige Stellschraube ist hierbei die Zinsbindungsfrist, denn auch bei einem Forward-Darlehen können Sie die Zinsen für einen gewissen Zeitraum festschreiben. Bestenfalls sind Sie zum Ende dieser erneuten Zinsbindung schuldenfrei – ansonsten können Sie den Prozess bei Bedarf wiederholt durchlaufen.

Den richtigen Zeitpunkt finden

Wenn es um das Thema Forward-Darlehen geht, lautet eine häufige Frage, ab wann dies möglich ist. Sie können ein Forward-Darlehen frühestens 60 Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindungsfrist beantragen, also fünf Jahre. Sie können aber auch einen späteren Zeitpunkt wählen. Empfohlen wird meist, rund 36 Monate vor Ende der Zinsbindung einen Forward-Darlehen-Vergleich durchzuführen und konkrete Überlegungen zur Anschlussfinanzierung anzustellen. Zu diesem Zeitpunkt können Sie die zukünftige Zinsentwicklung sowie Ihre persönlichen und finanziellen Verhältnisse realistischer einschätzen, um etwa eine passende monatliche Ratenhöhe zu wählen.

Den Anbieter wechseln; wenn sinnvoll

Sie können ein Forward-Darlehen bei Ihrem aktuellen Kreditgeber abschließen – müssen Sie aber nicht. Deshalb ist ein umfassender Vergleich aller Angebote auf dem Markt wichtig, um die wirklich günstigste Anschlussfinanzierung zu finden und mehr Flexibilität bei der Vertragsgestaltung zu genießen. Bei einem solchen Anbieterwechsel im Rahmen eines Forward-Darlehens fallen nur geringe Kosten an, die sich durch günstigere Zinssätze oder andere Vorteile schnell amortisieren.

Richtig kalkulieren

Wenn sie ihr Forward-Darlehen berechnen, machen viele Kreditnehmer einen teuren Denkfehler: Sie gehen davon aus, dass die Zinsen bis zum Ende ihrer Zinsbindungsfrist steigen werden und möchten sich die aktuellen Zinssätze sichern. Dabei vergessen sie aber, den Forward-Aufschlag einzukalkulieren. Wirklich lohnend ist ein Forward-Darlehen daher nur, wenn die Zinsen erheblich steigen, ansonsten liegt der vereinbarte Zins eventuell sogar über dem leicht gestiegenen Zinsniveau auf dem Markt. Nutzen Sie deshalb unbedingt einen Forward-Darlehen-Rechner und warten Sie im Zweifelsfall noch einige Monate ab, bevor Sie einen zu teuren Vertrag mit Abnahmepflicht unterschreiben.

Forward-Darlehen-Rechner und -Vergleich auf smava

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FAQ: Häufige Fragen zum Thema Forward-Darlehen

Können Sie ein Forward-Darlehen ändern oder kündigen?

Nein. Der größte Nachteil von Forward-Darlehen ist die mangelnde Flexibilität. Einmal abgeschlossen, besteht eine Abnahmepflicht, selbst wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind und Sie günstigere Kredite erhalten würden. Außerdem können Sie keine Veränderungen wie eine Erhöhung der Kreditsumme oder eine andere monatliche Ratenhöhe vornehmen. Einige Anbieter offerieren aber die Möglichkeit, in Krisensituationen das Forward-Darlehen für einige Monate zu pausieren, sodass Sie keine Raten bezahlen müssen.

Was passiert, wenn Sie das Forward-Darlehen nicht antreten?

Sollten Sie das abgeschlossene Forward-Darlehen nicht in Anspruch nehmen können oder wollen, müssen Sie eine Nichtabnahmeentschädigung bezahlen. Deren Höhe entspricht ungefähr jener einer Vorfälligkeitsentschädigung. Sie liegt meist bei rund 5 bis 10 Prozent der Restschuld. Zudem müssen Sie die Immobilie entweder verkaufen oder Sie müssen auf die Kulanz des Kreditgebers hoffen, damit er Sie aus dem Vertrag entlässt. Denn gesetzlich verpflichtet ist er hierzu nicht.

Forward-Darlehen: Wie lange im Voraus ist es möglich?

Ein Forward-Darlehen können Sie bei den meisten Anbietern frühestens 5 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist abschließen. Empfohlen werden rund 3 Jahre, sprich 36 Monate.

Für wen lohnt sich das Forward-Darlehen?

In vielen Fällen ist das Forward-Darlehen aufgrund der Forward-Aufschläge oder wegen gesunkenen Zinsen die teurere Wahl. Es kann sich aber lohnen, wenn Sie von deutlich steigenden Zinsen ausgehen oder aus anderen Gründen großen Wert auf Planungssicherheit legen. Berücksichtigen Sie zudem, wie stabil Ihre Lebenssituation ist, denn auch Veränderungen wie eine Trennung oder eine Arbeitslosigkeit können unerwartet eintreten und bei unflexiblen Forward-Darlehen zu Problemen führen. Wenn Sie aber Stabilität in Ihrer persönlichen und finanziellen Lebenssituation erwarten, kann es eine Überlegung wert sein.

Was ist ein „echtes“ oder „unechtes“ Forward-Darlehen?

Normalerweise gelten bei einem Forward-Darlehen die vereinbarten Zinsen erst, wenn Ihre bisherige Zinsbindung ausläuft. Bei „unechten“ Forward-Darlehen beenden einige Hausbanken die aktuelle Zinsbindung aber vorzeitig, sprich das Forward-Darlehen beginnt nach einer Prolongation sofort. Achten Sie deshalb beim Vertragsabschluss unbedingt auf die Details.

Welche Voraussetzungen müssen Sie für ein Forward-Darlehen erfüllen?

Für den Abschluss eines Forward-Darlehens gelten dieselben Voraussetzungen wie bei anderen Kreditanträgen: Sie müssen eine ausreichend gute Bonität mitbringen, zudem sind meist Einkommensnachweise erforderlich und es wird eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen.

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