Kreditbetrag

Erbschaft und Immobilienfinanzierung

Eine Immobilie zu erben, kann Stolpersteine mit sich bringen. Hierzu gehören beispielsweise die Erbschaftssteuer, eine laufende Immobilienfinanzierung oder die Freibeträge können Fragen aufwerfen. Es ist deshalb wichtig, sich frühzeitig mit der Thematik auseinanderzusetzen, um potenzielle Probleme zu vermeiden.

Immobilien vererben – die rechtlichen Grundlagen

Die Erbschaft einer Immobilie bringt das Problem mit sich, dass ein Großteil des Vermögens gebunden ist, sozusagen in einem „Klumpen“. Daher kann sich die Aufteilung auf mehrere Erben schwierig gestalten. Aber selbst, wenn es sich nur um einen Erben handelt, drohen die Erbschaftssteuer oder die gesetzliche Erbfolge zum Problem zu werden. Es ist deshalb wichtig, die rechtlichen Grundlagen zu kennen und im Testament zu berücksichtigen. Aber was gilt, wenn kein Testament aufgesetzt wurde?

Gesetzliche Erbfolge bei Immobilien ohne Testament

Sofern keine anderen Regelungen getroffen wurden, greift für jedes Erbe die gesetzliche Erbfolge. Diese lässt keinen rechtlichen Spielraum und sieht wie folgt aus:

Ehepartner, Kinder, Enkel und Urenkel
Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen sowie deren Kinder
Großeltern, Onkel und Tanten, Cousins und Cousinen sowie deren Kinder
Großonkel und Großtanten sowie deren Kinder
weiter entfernte Verwandte

Das bedeutet: Gibt es Erben erster Ordnung, so geht das gesamte Erbe an sie über – und alle weiteren Personengruppen bleiben außen vor. Gibt es keine Erben erster Ordnung (mehr), sind die Erben zweiter Ordnung an der Reihe – und so weiter. Jeder der anspruchsberechtigten Erben erhält dann einen Pflichtteil, was unter Umständen bedeutet, dass der Ehepartner kein Alleinerbe ist. Er muss das Erbe stattdessen mit den Kindern oder – falls diese nicht mehr leben – mit den Enkelkindern beziehungsweise – falls diese auch nicht mehr leben – mit den Urenkeln teilen. Was kompliziert klingt, führt in der Praxis tatsächlich oft zu Streitigkeiten und zu finanziellen Problemen, wenn sich die Erben gegenseitig auszahlen müssen. Vor allem bei Immobilien kann das dazu führen, dass ein Verkauf erzwungen wird, obwohl dieser eigentlich nicht erwünscht ist. Deshalb ist es wichtig, ein Testament aufzusetzen, das die Vererbung sowie die zukünftige Nutzung einer Immobilie klar regelt.

Freibeträge und Steuerklassen bei (Immobilien-)Erbschaften

Vom Verwandtschaftsgrad hängt bei Erbschaften außerdem ab, welche Freibeträge die Erben nutzen können und mit welchen Steuersätzen sie eine eventuelle Erbschaftssteuer begleichen müssen. Die Freibeträge sehen wie folgt aus (Stand 2025):

500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
400.000 Euro für Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder und jene Enkelkinder, deren Eltern bereits verstorben sind
200.000 Euro für Enkelkinder, deren Eltern noch leben
100.000 Euro für Eltern, Großeltern im Erbfall sowie Urenkel
20.000 Euro für Eltern und Großeltern bei Schenkungen sowie für alle übrigen Erben

Die Steuersätze, die dann zum Tragen kommen, sind im § 19 ErbStG (Erbsteuergesetz) geregelt und sie beziehen sich stets auf den Restbetrag des Erbes, sprich nach Abzug des Freibetrags. Hierbei wird zwischen drei verschiedenen Steuerklassen unterschieden, die je nach Verwandtschaftsgrad greifen:

Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern
Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und Schwiegerkinder
nicht verwandte Erben

Diese Steuerklassen nutzen unterschiedliche progressive Steuersätze.

Je höher die Erbschaft ist, desto höher ist der jeweils zu entrichtende Steueranteil. Hier einige Beispiele: Beträgt die Erbschaft nach Abzug des Freibetrags 100.000 Euro, müssen in der ersten Steuerklasse 11 Prozent, in der zweiten Steuerklasse 20 Prozent und 30 Prozent in der dritten Steuerklasse bezahlt werden. Liegt das Erbe bei einer Million Euro, fallen in derselben Reihenfolge entweder 19 Prozent, 30 Prozent oder ebenfalls 30 Prozent an. Die höchsten Steuersätze greifen für ein großes Vermögen über 26 Millionen Euro nach Abzug des Freibetrags. Sie liegen bei 30 Prozent in der Steuerklasse 1, bei 43 Prozent in Steuerklasse 2 und 50 Prozent in Steuerklasse 3.

Über 300.000 zufriedene Kunden seit 2007

4.9/5

aus 1240 Bewertungen der
letzten 12 Monate - Stand
1.4.2025

Zusammenhang von Erbschaft und Immobilienfinanzierung

Wenn Sie eine Immobilie erben, kann es passieren, dass Sie auch Verbindlichkeiten erben. Das gilt insbesondere, wenn der Immobilienkredit noch nicht abbezahlt ist oder aus anderen Gründen eine Grundschuld besteht. Sie können demnach eine Immobilie mit Kredit erben oder Sie müssen vielleicht selbst eine Immobilienfinanzierung aufnehmen, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen, wenn Sie dafür die Immobilie nicht verkaufen möchten. Hier daher die wichtigsten Punkte zum Zusammenhang von Erbschaft und Immobilienfinanzierung in Kürze:

Immobilienfinanzierung übernehmen

Falls Sie sich entscheiden, das Erbe anzunehmen, können Sie entweder die bestehende Immobilienfinanzierung übernehmen oder diese ablösen, um die Immobilie zu verkaufen oder durch einen neuen Kredit zu finanzieren. Stichwort: Umschuldung. In solchen Fällen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden. Ein Erbfall ist also kein rechtmäßiger Grund, um eine laufende Immobilienfinanzierung zu kündigen. Das gilt für einzelne Erben und Erbengemeinschaften gleichermaßen, sprich alle Erben haften daraufhin für die Immobilienfinanzierung.

Erbe bei Überschuldung ausschlagen

Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie sorgfältig prüfen, ob diese noch mit Schulden behaftet oder sogar überschuldet ist. Werfen Sie dafür einen Blick ins Grundbuch und prüfen Sie es auf Grundschuld oder Hypothek. Lassen Sie außerdem den Sanierungsstand prüfen und entscheiden Sie, ob Sie eventuelle Sanierungsmaßnahmen, Verbindlichkeiten sowie auch die Erbschaftsteuer finanziell stemmen können und wollen. Wenn nicht, können Sie das Erbe und damit auch die Schulden ausschlagen.

Spekulationssteuer prüfen

Ein weiterer Stolperstein bei Immobilienerbschaften kann die Spekulationssteuer sein. Prüfen Sie – gegebenenfalls mit Hilfe durch einen Steuerberater – ob dieser für Sie anfallen würde, in welcher Höhe und wie Sie diese vermeiden können. Dafür müssen Sie vielleicht noch mit einem Verkauf warten. Dann kann eine Immobilienfinanzierung notwendig sein, damit Sie sich das Erbe „leisten“ können.

Immobilienfinanzierung bei Erbschaft finden mit smava

Finden Sie jetzt mit smava Ihren Immobilienkredit, um eine geerbte Immobilie sowie die eventuelle Erbschaftssteuer im Rahmen einer Umschuldung zu finanzieren.

Immobilienfinanzierungen vergleichen

FAQ: Häufige Fragen zum Thema Erbschaft und Immobilienfinanzierung

Wie wird der Wert einer Immobilie bei einer Erbschaft berechnet?

Um den Wert und damit Ihre Erbschaftssteuer zu berechnen, werden Immobilien nach verschiedenen Verfahren gemäß BewG bewertet: nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder nach der Wertermittlung durch einen Gutachter.

Können Sie Immobilien ohne Erbschaftssteuer übernehmen?

Ja, es gibt Sonderfälle, in denen Sie für Immobilien keine Erbschaftssteuer bezahlen müssen. Das gilt, wenn Ihre Freibeträge höher sind als der ermittelte Wert (Ihres Anteils) der Immobilie. Aber auch bei einer Selbstnutzung vor und nach dem Tod des Erblassers als Erstwohnsitz für mindestens 10 Jahre greift eine Sonderregelung.

Können Sie bei Immobilienerbschaften die Steuerlast verringern?

Sie können die Erbschaftssteuer durch sogenannte Nachlassverbindlichkeiten, durch rechtzeitige Schenkungen, Änderungen der Familienverhältnisse, eine Erbschaft auf Umwegen oder ein unabhängiges Verkehrswertgutachten eventuell verringern oder sogar vollständig umgehen.

Wann müssen Sie die Erbschaftssteuer bezahlen?

Egal, ob für die geerbte Immobilie noch eine Finanzierung läuft oder nicht, fordert das Finanzamt schnellstmöglich die Erbschaftssteuer von Ihnen ein. Dennoch dauert der Prozess oft mehrere Monate oder sogar bis zu 2 Jahre. Wurde die Erbschaftssteuer innerhalb von 4 Jahren ab dem 1. Januar des auf die Erbschaft folgenden Jahres nicht vom Finanzamt eingefordert, greift die Verjährungsfrist.

Weitere Kreditarten von smava

smava bietet viele unterschiedliche Arten von Krediten an. Ob für ein Auto, eine Umschuldung oder Ihr Gewerbe – hier gibt es günstige Kredite für jeden Verwendungszweck. Darüber hinaus ist unser Kreditangebot auf verschiedene Personengruppen ausgerichtet. Ob Angestellte, Rentner oder Azubis – nutzen Sie unseren Kreditvergleich, um den passenden Kredit zu finden.

Haben Sie auf dieser Seite nicht das gefunden, was Sie gesucht haben? Dann könnte Sie das interessieren:

Erbschaft und Immobilien­finanzierung