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Beleihungswert einer Immobilie

Sicherheiten sind für Banken äußerst wichtig, wenn sie ihr Geld verleihen – schließlich dienen sie ihnen als Gewährleistung, dass sie es wieder zurückbekommen. Wenn Sie ein Darlehen benötigen, um ein Haus zu bauen oder zu kaufen, spielt der Beleihungswert der Immobilie daher eine zentrale Rolle. Denn er ist ein wichtiger Sicherheitsanker und eine elementare finanzielle Kenngröße.

Banken und das Thema Sicherheit

Um Ihnen den Beleihungswert näherzubringen, ist es zunächst nötig, zu erläutern, was sein Hintergrund ist. Banken sind prinzipiell Unternehmen wie jedes andere. Eines ihrer Hauptprodukte besteht darin, Geld zu verleihen. Dieses Geld gehört jedoch nur in Teilen der Bank selbst. Vieles davon entstammt den Einlagen, die wiederum andere getätigt haben. Angenommen, Sie haben 10.000 Euro auf dem Festgeldkonto. Dann kann die Bank diese 10.000 Euro nutzen, um damit einer anderen Person einen Kredit zu geben. Sie bekommen dafür, dass Sie Ihr Geld auf dem Konto anlegen, Zinsen. Die Bank erhält vom Kreditnehmer ebenfalls Zinsen – die wiederum etwas höher sind als die Sparzinsen.

Auf diese vereinfacht dargestellte Weise macht das Kreditinstitut wirtschaftlichen Gewinn und sorgt damit dafür, dass jeder Kunde stets sein Geld nutzen kann. Da Kredite aber je nach Betrag über Jahre bis Jahrzehnte zurückgezahlt werden, entsteht der Bank ein großes Risiko, dass es an irgendeinem Punkt zu einem Zahlungsausfall kommt. Dagegen praktizieren Kreditinstitute zwei Strategien:

Überprüfung

Ein Antragsteller, der einen Kredit möchte, wird zunächst überprüft – und bei größeren Summen genauer hingeschaut. Ein Punkt ist die Bonität. Außerdem muss der Antragsteller entsprechende Einkünfte nachweisen und einen sicheren Job haben. Je besser das finanzielle Standing der Person, desto geringer wird das Risiko für die Bank – allerdings lässt es sich nicht auf Null reduzieren.

 

Sicherheiten

Da die Überprüfung nicht alle Restrisiken ausschließen kann, fordern Banken, insbesondere bei vergleichsweise großen, langlaufenden Krediten, Sicherheiten. Das kann ein zweiter Kreditnehmer sein oder die Zusage, im Fall der Fälle ein entsprechend wertvolles Gut pfänden zu dürfen.

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Beleihungswert
Das führt uns zum sogenannten Beleihungswert. Wenn Sie als Privatperson einen Immobilienkredit benötigen, dann steht das Verhältnis Ihrer Einkünfte sowie der Höhe und Laufzeit des Kredits besonders ungünstig aus Bankensicht. Diese fordert daher ein Grundpfandrecht an der Immobilie, wobei deren Wert die entscheidende Rolle spielt.

Der Beleihungswert einer Immobilie

Angenommen, Sie werden ein Jahr nach Beginn der Abtragungsphase dauerhaft berufsunfähig und können daher den verbliebenen Kredit nicht mehr zurückzahlen. Zwar hätte die Bank dann viele Optionen. Ihr „finales Rettungsnetz“ bestünde jedoch darin, das Gebäude zu pfänden und es entweder zu versteigern oder zu verkaufen. Das Recht dazu haben Sie dem Institut bei der Vertragsunterzeichnung durch das Grundpfandrecht eingeräumt. Damit dieses letzte Mittel allerdings der Bank wenigstens noch das verliehene Geld zurückbringt (ggf. ohne Zinsertrag), muss das Gebäude mit hoher Sicherheit eine solche Summe am Markt erzielen können – obwohl Sie es schon seit geraumer Zeit genutzt haben, wodurch sich der Wert reduziert hat.

Bevor Sie den Kredit erhalten, kalkuliert die Bank daher den Beleihungswert. Ganz grob also die Summe, die das Gebäude am Markt erzielen würde, abzüglich eines Sicherheitsabschlags. Der Beleihungswert ist nicht deckungsgleich mit der Summe, die Sie für das Gebäude zahlen oder als Kredit erhalten werden. Es ist jedoch die wichtigste Kenngröße, die final darüber entscheidet, welche Kredithöhe Sie erhalten. Dazu zwei Beispiele:

Beispiel 1

Sie wollen sich ein Haus für 350.000 Euro kaufen, benötigen dafür 310.000 Euro Kredit, weil Sie den Rest aus Eigenmitteln beisteuern können. Bei der Beleihungswertermittlung stellt sich jedoch heraus, dass die Immobilie, realistisch betrachtet, nur 300.000 Euro wert ist. In dem Fall wäre der Beleihungswert niedriger als die benötigte Kreditsumme. Sofern Sie keine zusätzlichen Sicherheiten anbieten können, bekommen Sie die 310.000 Euro eher nicht.

 

Beispiel 2

Sie wollen bauen, das Grundstück haben Sie geerbt. Zusammen mit den Nebenkosten ergibt sich ein Gesamt-Baupreis von 490.000 Euro. Die Nebenkosten belaufen sich auf marktübliche 15 Prozent. Die sich ergebenden 73.500 Euro können Sie aus Ihrem Angesparten bestreiten. Den Rest von 416.500 Euro müssen Sie finanzieren. Da das Haus in einer aufstrebenden Lage stehen wird, ermittelt das Kreditinstitut einen Beleihungswert von 650.000 Euro. Sie erhalten die Finanzierung ohne Probleme.

 

So verläuft es immer: Die Bank ermittelt, was die Immobilie auf dem freien Markt einbringen könnte. Von diesem kalkulierten Wert zieht die Bank anschließend einen Sicherheitsabschlag ab. Er beläuft sich in der Regel auf 10 bis 30 Prozent. Der dann entstehende Betrag ist der Beleihungswert. Allerdings ist das, wie erwähnt, nicht zwangsläufig die Summe, die Sie tatsächlich als Darlehen erhalten können. Diese Summe nennt sich eine Beleihungsgrenze. Dafür zieht das Kreditinstitut einen weiteren Sicherheitsabschlag ab, diesmal vom Beleihungswert. Wie hoch dieser Abschlag ist, hängt von individuellen Faktoren ab. Etwa, ob bei Ihnen eine Risikolebensversicherung vorhanden ist, wie gut es um Ihre Bonität oder die langfristige Sicherheit Ihres Arbeitsplatzes bestellt ist – dazu noch viele weitere Elemente.

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Das bedeutet…
Die Beleihungsgrenze ist das, was Sie üblicherweise maximal als Immobiliendarlehen erhalten können. Sie orientiert sich am ermittelten Beleihungswert, der sich wiederum aus dem Marktwert der Immobilie abzüglich der Sicherheitsreserve zusammensetzt. Um einen Kredit in voller Höhe des Beleihungswerts zu erhalten, müssen Sie eine hervorragende Bonität und sehr gute Sicherheiten nachweisen können. In den meisten Fällen wird jedoch kein Kredit in Höhe des Beleihungswerts vergeben, sondern lediglich bis zur Beleihungsgrenze.

So ermitteln Banken den Beleihungswert

Der Beleihungswert wird durch die Abschläge mit Absicht auf maximale Sicherheit getrimmt. Hierin zeigt sich, wie sehr Kreditinstitute das Thema Pfändung als finale Notlösung ansehen. Doch wie kalkulieren Banken diesen Wert überhaupt? Dafür kommen drei Verfahren zum Einsatz.

Dieses Verfahren wird immer dann genutzt, wenn die Immobilie eine Rendite generieren soll. Es ist also kein Instrument zur Bewertung des privat genutzten Einfamilienhauses, sondern eher eines für Mietshäuser, Firmenimmobilien und ähnliche Objekte. Dafür ermittelt man aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche den sogenannten Bodenwert und verrechnet ihn mit den zu erwartenden Erträgen durch Vermietung etc. der Immobilie.

Eines der beiden für Privatpersonen mit selbstgenutzten Immobilien wichtigen Verfahren. Dazu betrachtet die Bank die konkreten Baukosten sowie den Grundstückswert. Daraus errechnet das Institut wiederum einen Gesamtwert, der nötig wäre, um das Haus so nochmals zu errichten. Äußere Faktoren finden jedoch keine Berücksichtigung. Das kann ein Vorteil sein, weil die Wertermittlung etwas entkoppelt vom Auf und Ab der Immobilienmärkte erfolgt.

Das Vergleichswertverfahren gilt oftmals als beste Methode, um einen realistischen Beleihungswert herauszufinden. Dazu analysiert die Bank, was ähnliche Immobilien hinsichtlich der Grundstücksgröße, Wohnfläche, Ausstattung und anderen Faktoren derzeit auf dem freien Markt kosten. Dann vergleichen diese einen daraus gebildeten Mittelwert mit Ihrer Immobilie. Der Nachteil der realistischen Bewertung sind Preisschwankungen, weil der Immobilienmarkt volatil ist und es keine stabile Preisentwicklung gibt. Außerdem braucht es in der Nähe vergleichbare Immobilien.

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Ein guter Beleihungswert bildet einen langfristig gesicherten Wert Ihrer Immobilie ab.
Zwar kann es dadurch passieren, dass Sie sich nicht so viel leihen können, wie Sie eigentlich gerne würden. Auf der anderen Seite steht jedoch das gute Gewissen, dass Ihr Haus – selbst, wenn alle Stricke reißen – mit höchstwahrscheinlich immer genügen wird, um die verbliebenen Schulden gegenüber der Bank zu begleichen. Dadurch sind Sie davor sicher, im schlimmsten Fall in eine Schuldenfalle zu rutschen, aus der Sie höchstens noch durch eine Privatinsolvenz hinauskommen. Das Haus mag vielleicht versteigert werden, aber wenigstens werden dadurch Ihre Immobilienschulden restlos getilgt.

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FAQ zum Thema Beleihungswert einer Immobilie

Vereinfacht formuliert, ist es der Verkehrswert einer Immobilie abzüglich einer Sicherheitsreserve in Höhe von etwa 10 bis 30 Prozent.

Er zeigt der Bank einen oberen Grenzbereich dessen auf, was sie Ihnen leihen kann, um selbst im äußersten Fall durch Pfändung und Verkauf/Versteigerung der Immobilie ihr Geld vollständig zurück zu bekommen.

Für gewöhnlich nicht. Das ist er nur bei Antragstellern mit ausnehmend guter Bonität und weiteren Sicherheiten. In der Regel ziehen Kreditinstitute vom Beleihungswert eine weitere Sicherheitsreserve ab. Die daraus entstehende Beleihungsgrenze ist das, was Sie als Kredit erwarten können.

Hierzu kommt eines von drei möglichen Verfahren zum Einsatz. Im Bereich selbstgenutzter Privatimmobilien betrachtet man dazu entweder, was nötig wäre, um diese Immobilie (nochmals) zu errichten oder zieht die aktuellen Preise vergleichbarer Immobilien heran.

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