Kreditbetrag

Baudarlehen oder Bausparvertrag im Vergleich

Wenn Sie Wohneigentum erwerben möchten, reichen Ihre Eigenmittel oft nicht aus. Die Lücke zwischen Einkommen und Immobilienpreisen, die oft 500.000 Euro übersteigen, ist groß. Zwei gängige Finanzierungswege sind Baudarlehen und Bausparvertrag. Wir erklären die Unterschiede und Gemeinsamkeiten.

Was ist was? Bausparvertrag und Baudarlehen im Überblick

Sowohl bei Baukredit als auch Bausparvertrag bekommen Sie Geld für Ihr Immobilienprojekt von einem Kreditinstitut geliehen und müssen es samt Zinsen über viele Jahre zurückzahlen. Dennoch gibt es zwischen den beiden Prinzipien erhebliche Unterschiede:

Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist an vielen Punkten umgekehrt aufgebaut. Dies ist sozusagen die Kombination aus Sparvertrag und Baudarlehen. Nach dem Vertragsabschluss erfolgt zunächst eine mehrjährige Ansparphase. In dieser Zeit zahlen Sie monatlich Eigenmittel in den Bausparvertrag ein, bis dieser zirka 30 bis 40 Prozent des Gesamt-Auftragsvolumens enthält. Dieses Geld wird zu einem festgelegten Satz verzinst. Zudem gibt es verschiedene staatliche Zuschüsse bzw. Förderungen. Dadurch vermehrt sich der Inhalt des Bausparkontos stärker als durch Ihre reinen Zahlungen. Sobald Sie – je nach Vertragsgestaltung – ein Mindestguthaben, eine Mindestsparzeit oder einen bestimmten Score, der sich aus beidem zusammensetzt, erreicht haben, beginnt die Zuteilungsphase. Ab dann können Sie sich die gesamte Bausparsumme auszahlen lassen. Entweder nur das, was sich bislang angehäuft hat, oder diese Summe zuzüglich eines damit gekoppelten Darlehens. Falls Sie dieses wählen, folgt anschließend eine ähnliche Rückzahlungsphase wie beim herkömmlichen Baudarlehen.

Baudarlehen

Das Baudarlehen ist von seinem Prinzip her ein klassischer Kredit – bloß über eine ganz beträchtliche Summe. Das heißt, Sie einigen sich mit einem Kreditinstitut über wichtige Eckdaten wie Gesamtbetrag, Ratenhöhe, Zinsen und die Dauer der Zinsbindung. Anschließend erhalten Sie nach einer Freigabe den Kredit direkt – wobei bei einem Baudarlehen meist eine gestückelte Freigabe von Teilbeträgen je nach Fortschreiten der einzelnen Bauphasen erfolgt. Schließlich folgt die Tilgungsphase, in der sich die Raten aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Was Sie für das Immobilienprojekt an Eigenmitteln einbringen können, hat mit dem Baudarlehen nur insofern zu tun, als dass hierdurch der benötigte Kreditrahmen verringert wird. Eine weitergehende Kopplung, etwa auf Ebene der Zinsen Ihres Angesparten, gibt es nicht.

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Baudarlehen und Bausparvertrag: Die Stärken und Schwächen

Welches der beiden Modelle besser geeignet ist, hängt von sehr individuellen Faktoren ab. Ihre persönlichen Finanzen und Wünsche rund um das Bauprojekt spielen dabei ebenso eine Rolle wie allgemeine Faktoren, allen voran das Zinsniveau. Wie deutlich die Stärken und Schwächen von Baudarlehen und Bausparvertrag wiegen, ist daher stets eine Einzelfallentscheidung.

Vor- und Nachteile Bausparvertrag

festgelegte Verzinsung bis zum Ende
mit vielen Förderprogrammen kombinierbar (bspw. Arbeitnehmersparzulage oder Wohn-Riester)
Sondertilgungen automatisch kostenlos möglich
sparen wirkt sich direkt positiv auf das Gesamtergebnis aus, etwa günstigere Zinsen als für herkömmliche Kredite

in Zeiten hoher Zinsen deutliche Unterstützung des Angesparten
erst nach mehrjähriger Ansparphase verfügbar – benötigt also Vorplanung und Weitsicht
sparen (also Ratenzahlungen) ist nötig, obwohl das Haus noch nicht steht – dadurch monatliche Mehrbelastung (etwa für Mieter)
mitunter Kaufkraftverlust in Niedrigzinsphasen

Vor- und Nachteile Baudarlehen

Geld steht sofort zur Verfügung
hohe Planbarkeit bzw. Vorhersagbarkeit durch Zins- und Tilgungsanteile
großes Angebot und Förderprogramme
Möglichkeit, niedrige Zinsen durch Zinsbindung lange festzuhalten

oftmals Anschlussfinanzierung nötig, dadurch erschwerte Kalkulation oder gar Finanzierbarkeit der Restsumme
eigene Sparleistungen fließen nur insofern ein, wie sie die benötigte Kreditsumme reduzieren

Bei vielen Instituten besteht außerdem die Möglichkeit, Bausparverträge und Kredite miteinander zu kombinieren. In diesem Fall nehmen Sie gleichzeitig einen Kredit und einen Bausparvertrag auf. Wo Sie sonst den Kredit anschließend durch Tilgungs- und Zinsbetrag abbezahlen würden, zahlen Sie in diesem Fall nur die Zinsen für das Darlehen zurück und füllen mit dem Tilgungsanteil den Bausparvertrag. Wird er zuteilungsreif, nutzen Sie die damit möglichen Beträge, um den Kredit durch eine große Einmalzahlung vollständig zu tilgen.

Hinweis

Anschließend ist es oftmals noch nötig, den Darlehensanteil des Bausparvertrags abzutragen. Sofern diese deutlich günstigere Konditionen bietet, ist das für Sie ein insgesamt günstigeres Vorgehen als die jeweilige Einzelnutzung von Baudarlehen oder Bausparvertrag. Allerdings kommt es hierbei auf ein komplexes Zusammenspiel mehrerer Faktoren an, um ein Konzept zu erstellen, das für Sie funktioniert.

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Unter welchen Umständen sind Baudarlehen besser geeignet?

Um für sich persönlich herauszufinden, ob ein Baudarlehen, ein Bausparvertrag oder vielleicht sogar die Kombination aus beidem für Ihre Lage besser ist, werden Sie nicht umhinkommen, sich umfassend beraten zu lassen. Konkret unter Betrachtung all Ihrer individuellen Faktoren und Bedürfnisse. Abseits von diesem stets gültigen Ratschlag gibt es allerdings gewisse Tendenzen:

Niedrigzinsphasen

Zeiten niedriger Zinsen bedeuten, dass Sie wenig für angespartes Geld erhalten, dafür jedoch deutlich günstigere Kredite erhalten können. Daher gilt: Je niedriger die Zinsen stehen, desto größer wird der Vorteil des Baudarlehens. Als beispielsweise der EZB-Leitzins bis vor einigen Jahren für lange Zeit extrem niedrig war, hatten Bausparverträge einen äußerst schlechten Stand.

Eile

Wer bauen oder kaufen will, muss manchmal schnell zugreifen, bevor es ein anderer macht. Selbst bei einer sorgfältigen Kalkulation ist es durchaus möglich, ein „sauberes“ Baudarlehen binnen weniger Tage auf die Beine zu stellen. Keine Alternative bietet ein solches Tempo.

Keine Doppelbelastung möglich

Sehen wir von einigen Überschneidungen ab, dann werden Sie den Großteil eines Baudarlehens erst dann abbezahlen, wenn Sie in diesem Haus leben. Das heißt, es fallen beispielsweise keine Mietzahlungen an. Umgekehrt ist es bei Bausparverträgen. Je nach Gestaltung können diese zu teuer sein, um sie allmonatlich neben einer vielleicht hohen Miete zu tragen.

Viel Eigenkapital vorhanden

Vielfach rät man dazu, zumindest die Nebenkosten selbst begleichen zu können, damit der Kredit nicht zu hoch ausfällt. Wenn Sie jedoch über erheblich größere Eigenmittel verfügen, dann gibt es praktisch keinen Grund, noch weiter in einen Bausparvertrag einzuzahlen – und auf die Zuteilungsreife zu warten. Da ist es meist besser, sich ein dank der vergleichsweise kleinen Restsumme günstiges Baudarlehen zu nehmen.

Unter welchen Umständen sind Bausparverträge besser geeignet?

Während der vergangenen Niedrigzinsphasen hat das jahrzehntelange Erfolgsmodell Bausparvertrag deutlich an Beliebtheit verloren. Diese Zeiten sind jedoch mittlerweile passé – und Bausparen kann sich in verschiedenen Situationen lohnen.

Hochzinsphasen & Fördermittel

Hochzinsphasen bedeuten, Sie bekommen viel für Ihr Erspartes. Schon das spricht für den Bausparvertrag. Noch stärker wird der Vorteil, weil der Darlehensanteil meist günstiger verzinst wird als ein regulärer Kredit in vergleichbarer Höhe. Sowohl Darlehen als auch Bausparvertrag können mit Fördermitteln kombiniert werden. Insbesondere wenn Sie zu den Berechtigten für eine üppige Arbeitnehmersparzulage oder eine Wohnungsbauprämie gehören, kann Bausparen jedoch die bessere Lösung sein.

Such- und Findungsphase

Insbesondere wer bauen möchte, der steht oft vor der Herausforderung, sehr vieles vergleichen und planen zu müssen. Das umfasst Fragen wie die Bauweise sowie die Lage, die Größe des Grundstücks und Ähnliches. Manche wollen vielleicht auch noch etwas warten, um beispielsweise erst dann umzuziehen, wenn der Nachwuchs in eine höhere Schule wechselt. Wenn bei Ihnen derartige Phasen anstehen, kann ein Bausparvertrag eine hervorragende Möglichkeit sein, um währenddessen bereits gutes Geld anzusparen.

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FAQ zum Thema Baudarlehen oder Bausparvertrag

Wie unterscheiden sich Baudarlehen und Bausparvertrag?

Vereinfacht erklärt ist ein Baudarlehen ein klassischer Kredit, während ein Bausparvertrag eine Kombination aus einem Sparplan und einem Kredit ist.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Sie zahlen zunächst eine bestimmte Summe oder über einen bestimmten Zeitraum ein. Ist der Schwellwert erreicht (oft zirka 40 Prozent der Gesamtsumme), dann kommen Sie für einen günstigen Kredit über den Restbetrag infrage.

Wann macht ein Bausparvertrag noch Sinn?

Grob gesagt dann, wenn Sie sowieso einige Jahre bis zum Hausbau zu überbrücken haben und/oder das allgemeine Zinsniveau oder Fördermittel Ihre angesparte Summe erhöhen.

Was ist besser: Baudarlehen oder Bausparvertrag?

Darauf kann man keine allgemeingültige Antwort geben. Denn was besser ist, hängt von zahlreichen individuellen Faktoren des Interessenten sowie allgemeinen Faktoren zwischen Leitzinsniveau und Förderlandschaft ab.

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